말죽거리가 개발됐던 시절, 말죽거리에서 땅을 사서 돈을 벌려는 사람들이 생겨났다. 산업화 이후 우리나라에서 부동산 투기가 생겨난 때가 그 즈음이다. 부동산 투기는 경제발전을 위해 산업에 투자돼야 할 자본을 부동산으로 가게끔 만들기 때문에, 정부는 이를 막기 위한 여러 정책을 내놓았다. 정부가 내놓는 여러 대책 중 빠지지 않는 하나가 있는데, 그것은 바로 세금정책이다. 특히 양도소득세의 역사는 우리나라 부동산투기의 역사와 궤를 같이 한다. 

주택투기와 조세정책

건물의 양도차익 과세는 1974년부터 시작됐다. 실제 주거를 위한 주택을 비과세 하는 1세대 1주택 규정도 이때 도입됐다. 1976년에는 1세대 1주택에 해당하는 고급주택도 비과세 되는 것을 막기 위해, 고급주택의 경우 양도차익 중 일부를 과세하는 규정이 도입됐다.

2000년대 초반 주택에 대한 투기문제는 더욱 심해졌다. 2003년에 발표된 ‘주택시장 안정 종합대책’은 1세대가 보유한 3주택에 대해서 보유기간에 관계없이 고율(60%)로 과세하도록 했다. 이후 다주택자에 대한 과세를 더욱 강화해서, 2005년에는 1세대가 보유한 2주택에 대해서도 고율(50%)로 과세하도록 조치했다. 

2008년 이후에는 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 다소 완화됐고, 2014년에는 1세대 2주택과 1세대 3주택에 대한 중과세가 폐지되어 1세대 2주택 이상 주택양도에는 기본세율이 적용됐다. 단, 지정지역에 있는 1세대 3주택 이상 주택에 대해서는 기본세율에 10%p를 가산하여 과세하도록 했다.

장기보유특별공제는 양도차익에 물가상승분이 반영되는 것을 피하기 위해 장기보유 시 양도차익의 일정비율을 공제하는 제도로, 1988년 세법개정 시 도입됐다. 2005년에는 2주택 이상의 주택양도에 대해서 장기보유특별공제를 배제했지만, 2012년부터는 2주택 이상 주택을 보유해 중과세율이 적용되더라도 장기보유특별공제를 적용하도록 조치했다.

단기보유 부동산에 대한 중과제도는 1976년 세법개정에서부터 시작됐다. 2003년 세법개정에서는 보유기간 1년 이상 2년 미만 부동산에 대해 40%, 1년 미만인 부동산에 대해서는 50%의 세율이 적용되도록 했다. 2014년부터는 보유기간 1년 미만의 주택의 단기양도에 대해서는 40%의 세율이 적용되나, 1년 초과의 경우에는 기본세율이 적용되도록 주택의 단기양도 중과제도가 완화됐다. 

그리고 올해 8월 2일 부동산 대책에 따르면 2018년 4월부터 2주택 보유자가 ‘주택법’에 따른 조정대상지역 내 주택 양도 시 기본세율에 10%를 가산하고, 3주택 이상 보유자는 20%를 가산하게 된다. 그리고 2주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택 양도 시 장기보유특별공제의 적용을 배제하도록 했다. 또한 2018년 1월부터 조정대상지역 내 분양권(아파트당첨권)에 대한 양도소득세율을 보유기간과 관계없이 50%로 변경했다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상 지역 내에서 취득하는 주택에 대해서는 1세대 1주택 요건에 2년 거주요건도 추가됐다.

주택투기에 대한 양도소득세의 대응방법

주택투기방지를 위해 일반적으로 사용된 방법은 양도소득세 부담을 늘리는 것이다. 이를 위해 정부가 주로 사용한 방법에는 양도소득세율의 인상, 장기보유특별공제의 폐지, 비과세 되는 1세대 1주택 요건의 강화, 단기거래에 대한 고율과세 등이 있다.

특히 양도소득세율의 인상은 다주택자와 단기거래에 대해 많이 사용했다. 일부 지역의 주택투기를 집중적으로 막기 위해 일부 지역에 한정해 고율의 양도소득세율을 적용하는 방법도 사용됐다. 장기보유특별공제의 경우 다주택자에 대해서는 이를 적용하지 않는 방법도 사용됐고, 1세대 1주택의 경우 보유요건에 더해 거주요건을 포함하도록 설계되기도 했다. 하지만 이러한 양도소득세를 통한 대응에 대해 생각해 볼 사항이 있다. 

첫째, 주택투기를 양도소득세로 방지하다보니 일반적인 양도소득세 과세논리가 지켜지지 않는 문제가 발생한다. 장기보유특별공제 배제가 대표적이 예이다. 주택은 대체로 오랫동안 보유하는 자산으로 그 보유기간 동안 물가상승에 의해 가치가 상승하는 자산이다. 장기보유특별공제는 이런 물가상승으로 인한 효과를 제거하기 위한 장치인데, 양도소득세 부담의 증가를 위해서 종종 다주택 양도에서는 적용이 배제됐다.

둘째, 투기지역에 한정된 고율과세 하는 제도는 투기지역의 선정여부가 세액에 직접적인 영향을 준다. 하지만 이들 지역은 국토교통부장관이 관련 법령에 위임을 받아 지정하는 경우가 많았다. 이는 투기지역에 대해서 신속하고 탄력적으로 양도소득세를 강화하는 장점도 있으나, 조세부담이 결과적으로 국토교통부장관에 의해 결정된다는 점에서 조세부담에 대한 예측가능성이 낮아지는 문제도 가지고 있다.

셋째, 투기지역에 대한 세분화된 중과세는 합리적이나, 투기지역 내에서도 사정에 따라서는 비투기거래가 발생할 수도 있으므로 이를 보완하는 방법이 필요하다.

주택보급 확대, 투기억제를 위한 조세정책 필요

주택은 생활의 필수품으로 보급을 확대해야 하지만, 동시에 한 사람이 지나치게 많은 주택을 보유하는 것은 투기이므로 막아야 한다. 주택정책의 도구로 양도소득세를 사용한 것이 타당한지는 생각해 볼 문제이나, 주택문제에 있어 조세정책이 차지한 비중은 컸던 것도 사실이다. 

우리사회가 그렇듯, 양도소득세도 많은 변화를 겪어왔다. 이러한 변화는 산업화 이후 우리에게 맞는 옷을 찾기 위한 과정으로 생각된다. 주택보급을 유도하면서, 주택투기를 억제하는 훌륭한 제도가 만들어지길 기대해본다. 글=김태훈 공인회계사·딜로이트 안진회계법인 이사

ktae9@kukinews.com