올해가 얼마 남지 않은 가운데 벌써부터 2018년 부동산 시장에 대한 우울한 전망이 쏟아지고 있다. 사실 내년 부동산시장에는 각종 악재들이 미리 예고돼 있다. 금리인상에 따른 유동성 축소, 정부 규제 강화에 따른 수요 위축, 입주물량 급증 등 이른바 3대 악재가 현실화될 가능성이 크다. 이렇게 되면 부동산시장은 침체에 빠져 들 수 밖에 없다.

내년에는 2017년 예고한 규제가 대부분 현실화된다. 가장 먼저 신DTI(총부채상환비율), 재건축초과이익환수제가 당장 1월 시행된다.

정부가 다주택자를 타깃으로 한 신DTI는 서울과 수도권, 세종, 부산 해운대구 등 청약조정지역에 먼저 적용된다. 지금까지 DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 이자만 반영해 대출 한도를 정했다. 그러나 신DTI는 신규 주택담보대출 원리금 상환액에 기존 주택담보대출 원리금 상환액까지 합친 금액을 연간 소득으로 나눈다. 신DTI까지 시행되면 '실탄'이 넉넉하지 않은 투자자는 기존 주택을 담보로 연쇄적으로 대출받아 주택을 사기가 힘들어진다.

재건축 개발이익의 일부를 국가가 거둬가는 초과이익환수제 재도입으로 강남으로 대표되는 재건축시장도 판도 변화가 예고된다.

여기에 금리인상과 여신규제의 효과가 나타나고 양도소득세 중과가 시행되는 2분기에는 집값 흐름의 최대 변곡점이 될 것으로 보인다. 4월 이후 집을 파는 3주택자의 경우 양도차익의 최고 62%를 세금으로 내야한다. 이미 8ㆍ2 부동산대책을 통해 예고된 사안이지만 양도세 중과 시행은 시장에 적잖은 충격파를 던질 것으로 보인다.

이에 올해 예고된 각종 규제가 본격화되면 2018년 부동산 시장에는 상당한 변화가 예상된다. 이렇게 불투명한 상황에서 정부의 내년도 부동산 정책 역시 올해와는 다른 방향으로 가야한다. 정부의 정책 방향에 따라 부동산 시장의 향방이 결정되기 때문이다.

올해 문재인 정부의 잦은 부동산 정책과 규제로 시장은 냉탕과 온탕을 오가며 롤러코스트를 탔다. 탄핵 정국, 조기 대선 등으로 연초는 주춤하다 새 정부 출범후 가파른 상승세를 타더니 7개월 동안 6번의 전방위 규제 대책이 시장을 강타하자 조정국면에 들어간 모습이다.

정부가 일광성 없는 정책을 내놓으면서 시장은 정부 정책에 맞춰 힘겨루기를 이어가는 가운데 수요자들은 관망 속에 이리저리 흔들렸다.

그렇다고 정책의 효과가 크지도 않았다. 강남권 집값을 잡겠다는 정부의 부동산 규제가 수요는 늘고 있는 상황에서 공급만 줄이자 희소성만 키우면서 오히려 가격을 부추겼다. 부동산시장 규제 가운데 가장 강력한 것으로 꼽히는 투기과열지구ㆍ투기지역 중복 지정에도 불구하고 강남 집값은 잡히지 않았다.

내년은 부동산 시장이 변곡점이 될 만큼 많은 변화가 예상된다. 이런 상황일 수록 정부의 의지와 방향이 큰 역할을 할 것으로 보인다. 정부는 내년 부동산시장에 일관성 있는 정책을 추진하고, 적절한 통제와 유인책으로 시장을 안정화시킬 의무가 있다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com