[기자수첩] 전방위적인 부동산 대출 규제에 손발 묶인 서민

기사승인 2018-03-09 05:00:00

정부의 전방위적 부동산 금융 규제가 본격 시행되면서 무주택 서민들의 내집 마련 꿈은 점점 멀어져 가고 있다. 여기에 서울 집값은 연일 상승세를 이어가고 있고, 소득은 제자리에 머물면서 주거비 부담이 날로 심해지고 있다.

문재인 정부는 부동산 금융과 관련해 내놓을 수 있는 거의 모든 규제를 쏟아냈다. 아파트 중도금대출 보증한도를 낮추고 신DTI와 RTI, DSR 등을 시행하며 돈줄 옥죄기에 나서고 있다.

지난 1월부터 신축아파트 중도금 대출 보증한도가 기존 6억원에서 5억원(수도권·광역시·세종)으로 줄었다. 보증기관의 보증 비율 역시 기존 90%에서 80%로 감소했다. 또 올해 1월 부터는 신DTI(Debt to Income)가 본격적으로 적용된다. 신DTI는 기존 DTI가 대출자의 상환능력을 더욱 정확히 반영할 수 있도록 소득, 부채 산정방식을 개선한 제도다. 신DTI는 모든 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자를 더해 연간소득을 나눈다.

신DTI 외에도 부동산 시장을 바짝 조이는 규제가 더 있다. 바로 RTI(Rent to Interest). RTI는 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 값이다. 담보 가치 외 임대수익이 이자를 갚는데 얼마나 쓰이는지 본다. 한마디로 임대소득이 이자보다 낮다면 상환능력이 없는 것으로 보고 대출을 규제하겠다는 뜻이다.

이어 올 하반기에는 DSR(Dept Service Ratio)이 추가로 도입될 예정이다. 총부채원리금상환비율인 DSR은 대출자가 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원리금 상환액이 연간 소득에서 차지하는 비율을 말한다. 대출 가능 액수를 계산할 때 대출자가 가진 주택담보대출은 물론 신용대출, 한도대출의 원리금 상환액을 모두 포함한다.

정부의 전방위적 대출 규제가 지속되면서 당장 서울 등 투기지역이나 투기과열지구로 지정된 지역에서 내집마련을 하려던 실수요자들의 당혹감이 크다. 이미 치솟은 집값에 대출조차 힘들어지면서 내집 마련은 더욱 멀어지고 있다.

대출 없인 아파트를 살 수 없는 서민들은 오르는 집값을 구경만 해야하는 형편이다. 적어도 상환능력이 된다면 살 수 있게 해줘야 하는데 무조건 막다보니 결국 피해는 수요자에게 돌아간다. 정부는 집값이나 소득수준 등에 따른 차등적인 대책없이 일괄적인 규제를 적용하며 피해를 키우고 있다.

결국 은행권 대출이 어렵게 되자 제2금융권과 대부업으로 가계부채가 쏠리게 됐고, 부동산 대출 규제가 강화되자 은행권은 규제 사각지대에 놓인 자영업자 대출을 급격히 늘렸다. 반면 은행에 손을 벌리지 않더라도 아파트를 살 수 있는 '큰손'들만 부동산 시장에 참여하고 있다. 현 정부 기조에서 현금 부자들은 부동산 매입 최적기라는 말이 나올 정도다.

이연진 기자 lyj@kukinews.com