“두 달 후 계약이 종료되는 탓에 권리금 회수를 계획하고 있었습니다. 문제는 건물주가 자신이 점포를 사용하겠다며, 권리금 없이 나가라고 합니다. 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 묻고 싶은데 꼭 신규세입자를 주선해야만 하나요?”

건물주의 권리금 회수 방해에 세입자들은 신규세입자 주선과 손해배상청구 사이에서 갈등을 빚는 경우가 적지 않다. 건물주가 세입자의 신규세입자 주선 행위 자체를 막았다면 권리금 회수는 가능하다.

상가 임대차에서 세입자가 건물주에게 권리금 손해에 대한 책임을 물으려면 신규세입자 주선이 선행되어야 한다. 반면 건물주의 방해로 세입자가 신규세입자 주선을 하지 못했다면 상황은 간단치 않다. 

하지만 세입자가 건물주에게 신규세입자를 주선하지 않았더라도 예외적으로 권리금이 인정되는 경우가 있기 때문에 권리금 회수 기회를 쉽게 포기해서는 안 된다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다.

권리금 회수 기회를 방해한 건물주에게 세입자가 손해배상청구소송을 하기 위해서는 원칙적으로는 신규세입자 주선이 필요하다. 다시 말해 세입자가 자신의 권리를 인정받기 위해서는 권리행사를 했다는 선행 조건이 필요하다는 뜻이다.

법률상 권리금 회수는 세입자가 직접 신규세입자를 구해 당사자 간 권리금에 해당하는 금액을 거래하는 계약이다. 때문에 신규세입자 자체를 구하지 않는 행위는 세입자가 자신의 권리를 스스로 포기하는 것과 같아 건물주에게 책임을 묻는 건 합당하지 않다.

따라서 권리금 회수를 하기 위해선 세입자가 신규세입자를 구해 거래해야 하고 이 과정에서 건물주의 방해가 있다면 비로써 권리금에 대한 손해배상청구가 가능한 것이다. 

반면 세입자가 신규세입자를 구하지 않았더라도 예외적으로 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있는 경우가 있다.

가령 아직 신규세입자를 주선하지 못한 상황에서 재건축과 부동산 매매 등의 사유로 건물주가 기존 세입자와의 계약 연장마저 거절하는 사례가 종종 있다. 이 경우 신규세입자가 들어오기 힘든 환경 탓에 권리금기회가 위협받는 상황이 된다.

건물주가 법률상 합당하지 않는 사유임에도 추후 신규세입자와의 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시했다면 이야기는 달라진다. 이 경우 세입자가 신규세입자를 주선하지 못하는 상황으로 판단돼 건물주에게 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있다.

한편 세입자가 사용하던 점포를 자신이 직접 장사하겠다며 건물주가 권리금을 주지 않는 사례도 적지 않다. 이 경우에도 세입자들은 신규세입자 주선과 손해배상 가운데 무엇을 선행해야 할지를 두고 고민을 하게 된다.

하지만 법률상 건물주가 직접 장사하겠다며 권리금을 지급하지 않는 건 정당한 사유가 되지 않기에 세입자의 권리금 회수 방해로 볼 수 있다. 문제는 이 상황에서도 세입자가 신규세입자를 주선해야 하는지 여부다.

건물주가 자신이 직접 장사를 하겠다고 주장했다면 ‘세입자가 신규세입자를 주선하더라도 계약을 하지 않겠다’라는 의사를 확정적으로 표시한 것과 같다. 이 경우 역시 세입자가 신규세입자를 주선하지 않더라도 권리금 회수 방해에 대한 책임을 물을 수 있다. 다만 건물주가 직접 장사하는 대가로 세입자에게 권리금에 해당하는 합의금을 줬다면 법률상 문제가 되지는 않는다.