“두껍아 두껍아 새집 줄게 헌집 다오”

최근 국토교통부와 각 지자체는 노후주택 주민들에게 새집을 지어줄 테니 헌집을 달라하고 있습니다. 1990년~2000년대 초반 지어진 노후주택을 새 아파트로 만들어준단 것입니다. 국토부는 선도지구 선정으로 1기 신도시 재건축을 추진 중입니다. 서울시는 신통기획·모아타운 등 소규모 정비사업을 진행 중입니다.

기존 오래된 주택 대신 새 아파트를 지어주는 것은 누구라도 기뻐할 만한 소식입니다. 집값 상승에 대한 이익도 컸기에 과거 재건축‧재개발 사업은 ‘황금알 낳는 거위’로도 불렸습니다. 그러나 최근 노후 주택 재건축‧재개발 사업은 갈등의 중심에 놓여있어 사업 진행에 어려움을 겪고 있습니다. 주민들의 찬성과 반대 입장이 극명해 사업지 선정부터 난항에 부딪히기 때문입니다.

가장 큰 문제는 조합원이 감당해야 할 추가 분담금입니다. 재건축 사업은 단순히 헌집과 새집을 바꾸는 것이 아닌 조합과 시공사 공동사업에 속합니다. 주택 재정비 사업 이익으로 새 집을 짓고 늘어난 물량 분양대금으로 사업하고 부족한 금액은 조합이 감당해야 합니다. 이 때문에 최근 공사비 인상은 추가 분담금 인상으로 이어지고 있습니다.

고금리와 원자잿값, 공사비용은 급증하고 있습니다. 시공사 역시 사업성이 낮거나 공사비가 낮은 단지 공사를 기피하고 있기 때문에 공사비 조율도 쉽지 않은 상황입니다. 곳곳에서 조합과 시공사 공사비 갈등도 이어지고 있습니다. 그러나 공사 중단은 조합에게도 리스크가 될 수 있습니다. 계속해서 오르는 공사비로 인해 사업 지체 시 분담금이 더 늘 수 있기 때문입니다.

일부 단지 추가 분담금은 매매가를 웃돌고 있습니다. 재건축을 추진 중인 서울 서초구 잠원동 ‘신반포18차 337동’은 기존 111㎡에서 면적을 줄여 97㎡로 분양받아도 분담금 12억1800만원에 이르는 것으로 알려졌습니다. 5년 전 재건축을 추진 시 같은 평형 분양 시 가구당 분담금은 3~4억원으로 추산됐으나 최근 공사비 인상으로 인해 3~4배 인상된 것입니다. 서울 노원구 상계주공 5단지도 재건축 분담금이 5억원으로 매매가와 동일해 재건축 추진을 중단하기도 했습니다.

곳곳에서 갈등이 이어지는 상황 속 1기 신도시는 재건축 계획 발표로 인해 기대감이 높아지고 있습니다. 그러나 업계 전문가들이 보는 1기 신도시의 전망은 그리 밝지 못합니다. 높은 추가 분담금과 여러 단지가 함께 해야 유리한 특성상 갈등이 예상되기 때문입니다.

당초 정부 계획은 2027년 착공, 2030년 입주입니다. 현재 주민들 역시 기대감으로 인해 선도지구 동의율이 높은 상황이지만, 추가 분담금과 공사비 본격 논의 시 갈등이 발생할 여지가 있습니다. 전문가들은 추가 분담금을 약 5억원으로 예상 중입니다. 분담금을 감당할 수 있으면서도 사업성이 있는지, 지역 호재 여부 등을 잘 살펴봐야 합니다. 헌집가 새집의 교환에는 대가가 따른다는 사실을 잊으면 안 됩니다.

조유정 기자 youjung@kukinews.com