“세입자에게 집을 비워달라고 했는데, 그들이 나가지 않겠다고 합니다. 명도소송을 준비하고 있었는데, 소송이 불가하다는 사실을 뒤늦게 알게 되었습니다. 임대차 기간이나 갱신 문제에 대해 제대로 알지 못해 큰 실수를 한 것 같습니다.”

명도소송을 준비하거나 이미 진행 중인 건물주들이 소송의 요건을 정확히 알지 못해 문제가 되는 경우가 심심치 않게 발생하고 있다. 명도소송을 제기하기 전 반드시 계약 해지 요건을 충족해야 한다.
 
명도소송을 하려면 임대차 계약이 차임연체나 계약 기간종료 등의 사유로 해지되어야 한다. 건물주들이 이러한 요건을 정확히 알지 못해 불필요한 소송을 진행하는 경우가 많다. 법률 요건을 충족하지 않는 명도소송은 결국 성립되기가 어려워 사전에 철저한 확인이 필요하다.

명도소송이란 건물주가 임차인을 상대로 건물의 명도를 요구하는 소송이다. 이를 위해서는 임대차 계약이 해지 또는 종료된 상황이어야 한다.

계약해지 요건 성립이 어려운 첫 번째 경우는 주택임대차 계약 기간이 2년 미만일 때다. 주택 임대차보호법 제4조 제1항은 ‘기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다’고 규정하고 있다.

이 법은 강행규정으로, 세입자는 1년 계약을 했더라도 2년을 거주할 수 있다.

집주인이 1년 만료 시 세입자에게 퇴거를 통보해도, 세입자가 2년 거주를 주장하면 명도소송을 제기할 수 없다. 다만, 세입자가 1년 만료를 인정한다면 기간만료 시 퇴실하여야 하고, 이 경우 집주인은 명도소송을 할 수 있게 된다.

두 번째로 계약해지 여부를 착각할 수 있는 경우는 임대차 계약이 갱신된 경우다. 집주인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지를 세입자에게 해야 한다. 법률로 규정한 기간 내에 통지하지 않으면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신된다.

가령 집주인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전에 갱신거절 통지를 한 경우에는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되어, 법적 효력이 없는 갱신거절 통지는 명도소송을 어렵게 만든다. 다시 말해 묵시적 갱신이 된 이후에 뒤늦게 갱신거절 통지를 하여도 그 통지는 법적 효력이 없다는 의미다.

마지막으로 법적 요건을 충족하지 않는 임대료 연체가 있을 때다. 먼저 주택의 경우 세입자가 2기의 월세를 연체한 경우, 상가의 경우 3기의 임대료를 연체했을 때만 계약 해지가 가능하다. 월세 또는 임대료를 며칠 늦게 지급한 것만으로는 연체 해지 사유가 되지 않는다.

가령 주택 임대차보호법에서 규정하고 있는 '세입자가 2기의 월세를 연체한 경우'의 법적 의미는 월세 연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달한 때를 의미하는 것이다. 월세를 며칠 늦게 지급한 것만으로는 횟수를 더해서 판단하지 않는다.

따라서 세입자가 월세를 며칠씩 늦게 지급한 횟수가 2회라고 해도 연체액의 합산액이 2기분 이상에 도달하지 않았다면 월세연체 해지를 할 수 없다.

명도소송을 제기하려면 차임 연체액의 합산이 2기분 이상에 도달해야 한다. 며칠씩 늦게 지급한 횟수가 2회 이상이라고 해도, 차임 연체액이 총액수가 2기분 이상에 도달하지 않았다면 차임 연체로 인한 계약 해지를 할 수 없다.