법인이 임대한 주택을 대표이사가 거주한 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 인정되지 않는다는 법적 해석이 주목받고 있다. 임차주택에서 대항력을 얻으려면 법인 소속 ‘직원’이 실제 거주해야 하며, 대표이사나 사내이사 등 임원은 직원으로 보기 어렵다는 점이 이번 판결을 통해 다시 확인됐다(대법원 2023다226866 판결).
이번 판례는 법인이 임대한 주택을 통해 주택임대차보호법상 대항력을 주장하려면 그 주택에 거주하는 인물이 반드시 직원 신분이어야 함을 명확히 보여줬다.
이번 사건에서 원고인 A회사와 피고인 B회사는 보증금 2억 원, 월세 1500만 원으로 주택 임대차계약을 체결했다. 임대차기간은 2019년 12월 12일부터 2021년 12월 11일까지였다. 이후 B회사의 대표이사가 직접 주택에 거주하고 전입신고까지 완료하자, B회사는 이를 근거로 대항력을 인정받아 계약갱신 요구를 했다.
그러나 원심 법원은 “주택임대차보호법에서 대항력을 인정받기 위해선 법인이 임차한 주택에 직원이 거주·전입해야 한다”며 “대표이사는 직원으로 볼 수 없어 해당 요건을 충족하지 않는다”고 판단했다. 법원은 또한 법인 임차주택이 직원 주거 목적을 충족하지 못하는 경우, 아무리 법인 명의의 임차라도 대항력이 인정될 수 없다는 점을 분명히 밝혔다. 고액의 월세, 법인 본점과 주택 간의 지리적 연관성 부족 역시 대항력 인정에 불리한 요소로 작용했다.
이 원심 판단은 결국 상급심에서도 유지되었다. 대법원은 원심의 취지를 재확인하며 “대표이사나 사내이사는 중소기업기본법상 직원 범위에서 제외되므로, 이들이 거주한 주택에 대해서는 주택임대차보호법상 대항력이나 계약갱신 요구권을 인정하기 어렵다”고 판시했다. 이는 법인의 임대차계약 대항력 인정 범위를 직원 거주로 엄격히 제한한 것이다.
이번 판결은 법인이 임차한 주택에 있어 대항력이라는 법적 보호를 얻기 위해선 직원 신분임을 명확히 증명해야 한다는 점을 다시 한번 각인시켰다. 특히 대표이사나 사내이사 등 임원은 직원으로 인정되지 않으므로, 이들이 주택에 거주하는 것만으로 대항력을 주장할 수 없다는 결론이다.
최근 법인을 활용해 주택 임대차계약을 맺는 사례가 증가하고 있지만, 단순히 법인 명의로 계약했다는 이유만으로 법률상 보호가 보장되지는 않는다. 계약 전 반드시 해당 주택에 실제 직원이 거주할 계획이 있는지, 직원 범위에 해당하는지, 주민등록 절차까지 제대로 이행할 수 있는지 면밀히 확인해야 한다. 또한 임원 거주로 대항력을 주장하는 것은 인정되지 않으므로, 법인 임대차에서 대항력을 기대한다면 직원 거주 요건을 사전에 충족하는 것이 필수적이다.
