정부가 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’의 핵심은 ‘아파트’에 맞춰진 정밀 규제다. 토지거래허가구역 지정과 대출 규제 강화가 모두 주택에만 적용되면서, 오피스텔·상가 등 비(非)주택은 이번 조치의 영향을 받지 않는다.
17일 금융위원회가 발표한 ‘10·15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ’에 따르면, 이번 대책의 가장 큰 특징 중 하나는 토지거래허가구역 지정을 아파트와 일부 연립·다세대 주택으로 한정한 것이다. 이에 따라 업무시설인 오피스텔이나 상가 등 비주택 건물은 허가 대상에서 제외됐다.
대출 규제에서도 마찬가지다. 새로 지정된 토지거래허가구역은 주택만을 대상으로 효력이 발생한다. 해당 지역 내 오피스텔이나 상가를 담보로 한 대출의 담보인정비율(LTV)은 기존과 동일한 70%가 유지된다. 과거에는 비주택이 포함된 허가구역에서 LTV가 70%에서 40%로 축소된 사례도 있었지만, 이번에는 달랐다.
투기과열지구 내 재건축 사업의 조합원 지위 양도도 전면 금지는 아니다. 원칙적으로 조합설립인가 이후부터 소유권 이전등기 이전까지는 조합원 지위를 양도할 수 없지만, 실수요자를 위한 예외 규정은 유지된다.
1세대 1주택자가 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 매물은 조합원 지위 양도가 가능하다. 질병, 직장 이전 등 불가피한 사유로 세대원 전원이 이주하거나, 사업이 장기간 지연되는 경우 등에도 예외적으로 양도가 허용된다.
규제지역으로 새로 지정된 곳이라도 서민·실수요자의 내 집 마련을 위한 대출 규제는 완화된다. 일반 차주의 경우 LTV가 기존 70%에서 40%로 줄어들지만, 서민·실수요자는 조정대상지역에서 LTV 50%를 적용받는다.
특히 금융권 생애최초 대출 구매자는 LTV 60%까지 대출이 가능하다. 단, 부부 합산 연소득 9000만원 이하, 주택가격 8억원 이하, 무주택 세대주 등의 요건을 모두 충족해야 서민·실수요자로 인정받을 수 있다.
다만 전세대출 관련 규제는 한층 강화됐다. 전세대출을 보유한 상태에서 투기과열지구 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함)를 취득할 경우 전세대출은 회수된다.
아파트를 직접 매입한 경우 소유권 이전등기일에 대출금을 상환해야 한다. 분양권이나 입주권의 경우 아파트 완공 후 소유권 이전등기 또는 잔금 대출 실행 시점에 대출이 회수된다.
다음은 금융위 측과의 일문일답
오피스텔, 상가 등 비주택을 매입하는 경우에 이번에 공고된 토지거래허가구역이 적용되는 것인지.
-이번 토지거래허가구역 지정에 따라 적용되는 대상은 '건축법 시행령'에 따른 △아파트와 △아파트를 1동 이상 포함하고 있는 연립·다세대 주택에 한정된다. 업무시설 중 일반업무시설에 포함되어 있는 오피스텔이나, 상가건물 등 비주택은 허가구역의 적용 대상에 포함되지 않는다. 다만 이번에 지정한 토지거래허가구역과 별개로 기존에 지정된 토지거래허가구역은 각각 지정 당시 요건에 따라 별개로 적용된다.
오피스텔이나 상가 등 비주택을 담보로 대출을 받는 경우 LTV가 70→40%로 축소되는지.
-기존에 지정된 토지거래허가구역 중 비주택을 포함해 토지거래허가구역이 지정된 경우에는 비주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 축소 적용 중이며, 토지거래허가구역이 주택만을 대상으로 지정된 지역에서는 비주택담보대출 LTV 축소 규정이 적용되지 않는다(70% 유지). 이번에 공고된 토지거래허가구역은 주택인 아파트 등(주택)에 대해서만 효력이 있고 오피스텔이나 상가 등 비주택에 대해서는 효력이 없으므로 비주택담보대출 LTV는 70%가 적용된다.
투기과열지구로 지정된 지역 내의 모든 재건축 사업에서는 조합원 지위를 양도할 수 없는지.
-조합원 지위양도 제한은 투기과열지구 내 재건축 중 조합설립인가 이후 소유권 이전등기(이전고시) 이전단계에 있는 단지의 조합원에 해당되며, 이 경우는 재건축 예정주택을 매입하더라도 조합원 지위는 양도 받을 수 없다. 다만, 1세대 1주택자가 10년 소유 및 5년 거주한 경우, 질병·직장이전 등 불가피하게 세대원 전원이 이주하는 경우, 상속으로 취득한 주택에 세대원 전원이 이주하는 경우, 사업 단계별로 일정기간 이상 지연되는 경우, 국가·지자체·금융기관에 대한 채무 불이행으로 토지 또는 건축물이 경·공매되는 경우, 지분형 주택 공급을 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우, 공공재개발시행자에게 양도하는 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있다.
이번 대책시 규제지역으로 신규로 지정된 지역에서 서민·실수요자들의 주택 구입 시 대출규제가 어떻게 바뀌는가.
-대출(주택구입목적 주담대)종류·차주별 상세내용은 아래와 같다.
전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트(분양권·입주권 포함) 취득시 전세대출이 즉시 회수되는 것인가.
-아파트인 경우 해당 아파트에 대한 소유권 이전 등기완료일에 기한이익 상실 및 대출회수된다. 다만 취득한 아파트에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 아파트 취득자의 전세대출 회수를 유예한다. 분양권·입주권인 경우 해당 아파트의 준공 이후 소유권 이전 등기완료일(또는 잔금대출 실행일)에 기한이익 상실 및 대출회수된다.
투기·투과지역에서 3억원 초과 아파트를 취득한 자의 전세대출 제한의 예외사유는.
-불가피한 실수요 등에 대해서는 적용 예외를 인정 중이다. △직장이동, 자녀교육, 부모봉양, 요양·치료, 학교폭력 피해 등 실수요 △기초지자체(시·군)간 이동할 경우 (다만, 특별시·광역시 내 구(區)간 이동은 불인정) △구입아파트‧임차주택 모두에서 세대원 실거주시 전세대출을 허용 등을 모두 충족해야 한다.
