김민희 아나운서 > 네. 오늘은 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 집이 오래되고 낡으면 보수를 하는 경우도 있지만, 우리나라는 부수고 다시 짓는 경우가 많습니다. 실제로 도심 곳곳에서 재건축 사업이 많이 진행되고 있는데요. 하지만 새 아파트로 완성되면 가격이 많이 상승하게 되죠. 그래서 정부가 분양가 상승을 억제하기 위해 아예 재건축 자체 진행이 어렵도록 여러 규제를 적용하고 있습니다. 이제는 정말 무너질 위험이 있지 않으면 재건축 사업을 하기 힘들다고 하는데요. 자세한 내용 살펴봅니다.

김민희 아나운서 > 네. 여러 사람들이 함께 모여 사는 아파트를 허물고 새로 짓는 과정이 단순할리 없겠죠. 오늘 톡톡 부동산에서 재건축 사업의 명과 암을 자세히 짚어봅니다. 이연진 기자, 전국 곳곳에서 재건축 사업이 이루어지고 있는데, 재건축은 무엇인지부터 알려주세요.

이연진 기자 > 재건축은 해당 지역 기반시설이 양호해서 해당 건물만 철거하고 다시 짓는 것을 말합니다. 주거환경이 낙후된 지역에 도로나 상, 하수도와 같은 기반시설을 정비하는 재개발과 달리 기존의 시설들 외에 추가로 개발하는 시설이 없다는 것을 의미합니다.

김민희 아나운서 > 재건축을 두고 말들이 많지만, 일단 꼭 필요한 사업인 거죠?

이연진 기자 > 네. 대규모 주택 공급의 일환으로 1980년대에 지어진 아파트들은 주차공간을 확보할 수 없어 가구 간 분쟁이 일어나고 있고, 화재가 나도 소방차 진입 자체가 불가능한 곳도 많습니다. 또 최근 늘어난 층간소음 문제와 오래된 배관시설로 인한 녹물이 나오는 수돗물 역시 문제로 지적되고 있는데요. 그런 문제 해결을 위해서는 재건축이 필요합니다.

김민희 아나운서 > 서울만 봐도, 건물이 노후 되어 재건축이 필요해 보이는 단지들이 많아요.

이연진 기자 > 네. 현재 재건축 연한은 30년으로, 보통 재건축 연한이 되면 개별 아파트 단지들은 정비계획을 수립하는데요. 서울의 아파트 약 164만호 중 약 30%에 해당하는 약 49만호가 1980년에서 1990년 사이에 준공됐고, 1985년에서 1990년 사이에 준공된 아파트는 약 32만호 수준입니다. 올해 서울에서 재건축이 가능한 아파트 단지는 67곳으로, 7만 3000여 가구인데요. 그 중 강남 4구인 서초, 송파, 강남, 강동아 1만7000여 가구입니다. 서울은 집을 지을 땅이 부족하기 때문에 재건축, 재개발과 같은 정비 사업이 더 인기일 수밖에 없고요.

김민희 아나운서 > 그럼 지은 지 30년이 되면, 재건축 사업은 어떻게 진행되나요?

이연진 기자 > 추진 단계는 크게 4가지로, 사업 준비와 사업시행, 관리처분계획을 거쳐 사업 완료로 볼 수 있는데요. 단순해 보이지만 꽤 복잡한 과정을 거쳐야 합니다.

김민희 아나운서 > 네. 그리고 서울 재건축 열풍은 강남에서 시작한 만큼, 강남에서는 재건축 이슈가 끊이지 않고 있고, 논란 역시 많은데요. 그 중 대표적인 단지는 어디인가요?

이연진 기자 > 강남구 최대의 주거 전용 대단지인 대치동 E아파트인데요. 1979년 입주해 지난 2015년부터 재건축 준비에 박차를 가하고 있지만 아직도 재건축 예정 단지입니다. 원래 49층 재건축 안이 나왔지만, 서울시 반대로 무산되었고요. 재건축 심의에 재도전 후 통과하면 14층, 28개동, 총 4424가구 규모의 단지를 최고 35층, 5905가구로 재건축하게 됩니다.

김민희 아나운서 > 그렇게 강남권은 재건축 이슈를 이어가면서 집값도 많이 올랐어요.

이연진 기자 > 네. 강남구 집값은 지난 한 해 평당 3606만원에서 4055만원으로 449만원이 뛰었고, 서초구는 3307만원에서 3691만원으로 384만원 상승했습니다. 가장 많이 오른 지역은 송파구로, 3.3㎡당 매매가격은 2943만원인데, 연 초에 비해 460만원이 올랐고요.

김민희 아나운서 > 그 부분이 문제인 것 같아요. 재건축 사업이 진행되면 분양가가 치솟고 또  투기 세력이 모여든다는 점이요.

이연진 기자 > 네. 재건축 사업이 진행된다는 소식만으로 1차 과열이 시작되고요. 본격적으로 분양 물량이 나오면 2차 과열되며 주변 아파트로 투자 수요가 번져 지역 전체가 과열됩니다. 그건 결국 재건축의 역기능이라고 볼 수 있겠죠.

김민희 아나운서 > 현 정부는 그 재건축의 역기능에 더 큰 비중을 두고 있기 때문에 계속해서 각종 규제와 법령을 쏟아내고 있는데요. 이번에는 그 내용 살펴볼게요. 먼저 가장 최근에는 재건축 안전진단 기준을 강화했죠?

이연진 기자 > 네. 정부가 부동산 시장의 투기 세력과 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 재건축 안전진단 강화 규제책을 꺼내들었습니다. 안전진단은 지반상태와 균열, 노후화를 비롯해 주차‧일조, 소음환경 등을 평가하는데요. 정밀진단까지 실시해 대상 건축물을 A~E등급으로 평가하며, D등급 아래로 받으면 재건축 사업을 진행해도 된다는 의미로 볼 수 있고요. 결국 안전진단은 곧 재건축 사업을 추진하겠다는 시작을 알리는 셈이 되는 것입니다.

김민희 아나운서 > 네. 그래서 정부는 재건축을 결정하는 첫 번째 단계인 안전진단 기준을 강화해 재건축 추진 단지들의 집값 상승에 제동을 걸겠다는 건데요. 어떻게 달라지는 건가요?

이연진 기자 > 안전진단의 기준이 되는 주거환경중심평가의 항목별 비중은 구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%였는데요. 여기서 구조안정성 비중을 50%까지 상향 조정하고 주거환경을 15%, 시설노후도 25%, 비용분석 10%로 조정했습니다. 구조 안전성 비중이 상향조정되었기 때문에, 재건축 연한을 채운다 해도 사실상 주택에 거주하기 어려울 정도로 위험할 경우만 재건축이 허용되는 것이죠.

김민희 아나운서 > 이제는 정말 살기 위험한 정도인 아파트에만 재건축 사업 허가를 내어주겠다는 건데요. 재건축 연한인 30년이 된 아파트들 입장에서는 당황스러울 수밖에 없겠어요.

이연진 기자 > 네. 그래서 시장에서는 공급을 외면한 잇따른 재건축 규제에 비판적인 목소리가 쏟아지고 있습니다. 특히 재건축을 검토하던 단지 주민들을 중심으로 반대 움직임이 거센데요. 일부 단지에서는 직접 국토부를 방문해 의견서를 제출했고, 강남 뿐 아니라 강북 등 기타 지역과 부산을 비롯한 지방에서는 안전진단을 위한 입찰공고를 서둘러 진행했습니다.

김민희 아나운서 > 또, 재건축을 두고 이루어지는 규제는 안전진단 기준 강화 뿐 만이 아니에요. 재건축 조합원 지위 양도 제한 규제도 이미 시행이 되고 있죠?

이연진 기자 > 그렇습니다. 지난해 8·2 부동산 대책으로 서울 등 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 지위 양도가 제한됐는데요. 그 후, 장기 보유자의 재산권 행사를 막는다는 불만이 나오자, 10년 이상 장기 보유한 사람인 경우 1월 25일부터 한시적으로 조합원 지위 양도를 예외적으로 허용하기로 했습니다.

김민희 아나운서 > 투기가 아닌 실수요자에게는 퇴로를 열어주겠다는 건데요. 그 조합원 지위 양도 뿐 아니라 재건축 초과이익 환수제도 시행되었어요. 그건 어떤 규제인지 알려주세요.

이연진 기자 > 재건축 초과이익 환수제는 재건축으로 발생한 이익 중 정상 상승분을 제외한 초과 이익의 최대 절반을 정부가 부담금으로 환수하는 제도인데요. 그 재건축 부담금은 아파트 완공시점 주택가액 총액에서 조합추진위 인가시점 주택가액 총액, 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 개발이익에 부과율을 곱해 매기는 방식으로 산출됩니다. 올해 부활된 재건축 초과이익 환수제에 따라 5월부터 지방자치단체의 부담금 예정액 통지가 이루어질 예정이고요.

김민희 아나운서 > 재건축으로 인한 지나친 이익은 정부가 환수하겠다는 거지만, 좀 어려워요. 계산하기가 어려울 것 같은데요?

이연진 기자 > 네. 그래서 국토교통부는 미리 주요 단지의 부과액을 추정했고요. 서울 강남 4구 15개 재건축 단지의 조합원 1인당 평균 재건축 부담금이 4억 3900만원이며, 이중 최고액은 8억 4000만원이라는 시뮬레이션 결과를 발표했습니다.

김민희 아나운서 > 아무리 시뮬레이션이고 최고액이라지만, 8억이 넘는 돈을 재건축 부담금으로 내야 한다는 소식에 놀라지 않을 수 없는데요. 정말 그렇게 될까요?

이연진 기자 > 꼭 그렇지만은 않습니다. 잠실 5단지 등 주요 재건축 아파트의 경우 국토부의 시뮬레이션은 아파트 값이 떨어졌던 2012년에서 13년을 개시시점으로 잡고 있는데요. 조합추진위 인가일로부터 완공시점까지 10년이 초과하면 완공일로부터 10년 전 시점을 개시시점으로 보기로 돼 있고요. 결국 완공시점이 2024년 이후로 늦춰지면 개시시점도 2014년 이후로 바뀌어 개시시점 주택가액이 높아지면서 개발 이익이 줄어드는 효과가 발생할 수 있습니다.

김민희 아나운서 > 아직 변수가 남아있지만, 이 재건축 초과이익 환수제를 두고 논란이 많아요. 거세게 반발을 하는 곳들도 있잖아요.

이연진 기자 > 네. 올해 부활한 재건축 초과이익 환수제 위헌 소송에 서울 강남뿐만 아니라 강북과 지방 주요 도시의 아파트 단지까지 16곳이 참여할 것으로 알려져 있습니다.

김민희 아나운서 > 알아본 것처럼 여러 규제들이 계속해서 이어지고 있지만, 그래도 남아 있는 재건축 규제 카드가 있을까요?

이연진 기자 > 재건축 연한 연장에 대한 이슈도 있습니다. 재건축 사업 추진이 가능한 단지 기준을 건립된 지 30년에서 40년으로 늘릴 수 있다는 건데요. 그렇게 되면 재건축을 준비했던 단지 주민들 입장에서는 시작도 못해보고 10년을 더 기다려야 하는 상황이 되는 겁니다.

김민희 아나운서 > 또 재건축 사업을 추진했다 하더라도, 분양가 상한제에 제동이 걸릴 수도 있는 거잖아요.

이연진 기자 > 네. 건축비와 택지비를 고려해 분양가를 산정한 뒤 그 이하로만 분양하게 하는 분양가 상한제는 공공택지만 의무로 적용되지만, 민간택지도 주택가격 상승률과 청약경쟁률 등 요건이 맞는 지역에 대해 상한선을 정할 수 있는데요. 민간 부문 분양가 상한제 규제 대상이 될 수 있는 강남 재건축 단지의 경우, 분양가 상승세가 제동이 걸릴 확률이 있습니다.

김민희 아나운서 > 네. 재건축 사업을 향한 규제는 그야말로 폭풍처럼 밀려오고 있는데요. 재건축이 필요하고 또 하고 싶은데 각종 규제를 피할 수 있는 방법은 전혀 없는 건가요?

이연진 기자 > 국토부 측은 도정법이 아닌 주택법이나 건축법을 근거로 새 집을 짓는 길이 있다고 설명하고 있습니다. 그렇게 되면 안전진단 기준, 재건축 연한, 조합원 지위 양도 금지, 재건축 부담금 등을 모두 피할 수 있는데요. 다만 주민들의 동의가 100% 있어야 하고, 용적률 혜택은 포기해야 합니다.

김민희 아나운서 > 오늘은 부동산 시장의 과열과 규제의 중심에 서 있는 재건축 사업에 대해 알아봤는데요. 이미 각종 규제가 이루어지고 있고 아직 남은 카드도 있는 만큼, 재건축 사업에 투자할 때는 보다 신중해야겠죠.

이연진 기자 lyj@kukinews.com