35층 룰은 엄밀히 말하면 ‘층수’가 아닌 ‘높이’에 제한을 둔다. 한 층의 높이를 대략 3m로 잡았을 때 건물 35층의 높이는 100~120m가 된다. 해당 높이는 낙산(110m)과 비슷한 수준인데, 시는 이렇게 한강변 아파트 등 건축물의 높이를 묶어놔야 서울을 둘러싼 산과 한강의 경관을 시민들이 두루 볼 수 있다고 도입 취지를 밝혔다.
서울시는 한강변 아파트 주민들을 필두로 한 도시 개발업자들과 끊임없이 대립해왔다. 한쪽은 시민들이 누려야 할 자연경관이 훼손되는 것을 막기 위해 높이 제한이 필요하다고 주장한다. 다른 쪽은 층수를 일률적으로 제한하면 오히려 도시미관이 획일화될 수 있다는 점을 근거로 규제를 없애야 한다고 말한다. 높이 제한을 하니까 이에 맞춰서 모든 아파트들이 빽빽하게 지어졌다는 얘기다. 결국 이들 주장의 본질은 ‘서울의 조망권 및 조망권으로 발생한 이익을 왜 특정 아파트 주민들이 독점하느냐’와 ‘내 재산 내 마음대로 처분해 이익을 얻겠다는데 시에서 왜 간섭하느냐’다.
새로 당선된 오세훈 시장은 최근 이 대결구도에 제3자를 추가했다. 바로 일반 시민들이다. 집값 안정화를 위해서는 일반 무주택 서민들을 대상으로 하는 주택이 공급돼야 하는데, 그러기 위해선 35층 규제를 풀어 공급량을 늘려야 한다는 얘기다. 이는 조합을 비롯해 일반 시민들까지 내 편으로 만들기 위한 일종의 정치적 행보일 수도 있겠으나, 기존에 시와 일부 재건축 단지들만의 문제로 치부됐던 한강 조망권 쟁점을 일반 시민들에게까지 공론화했다는 점에선 박수칠만하다. 한강은 특정인의 것이 아닌 우리 모두의 것이니까 말이다.
이제 대한민국 국민이라면 누구나 35층 규제에 대해 비판할 명분이 생겼다. 옳고 그름의 문제를 떠나 과연 규제를 푸는 게 좋은 방향일까? 일단 오 시장은 좋은 방향이라고 보고 있는 것 같다. 지난 2월 그는 한 언론사 인터뷰를 통해 한강변에 50층 아파트를 지어야 집값이 안정된다는 식의 발언을 했다. 그는 해당 인터뷰에서 “규제를 완화하면 건물들이 날씬해지고 높아진다. 동수는 줄여도 된다. 반면 35층을 고집하면 건물이 뚱뚱해지고 많아진다. 경관도 가로막게 되고 바람길도 없어지게 된다”고 말했다. 이어 그는 대신 “공공에서 20~30% 땅을 회수해서 거기에 한강으로 많은 분들이 접근해서 들어가고 자연도 즐길 수 있도록 해드리는 것”인 “한강 공공성 회복선언”을 주장했다.
하지만 이 주장엔 맹점이 있다. 과연 땅을 공공이 회수하는 대신 층수를 높이면 집값은 안정될 수 있을까. 반대로 한강 조망권의 프리미엄이 더욱 크게 붙고, 이익극대화가 목적인 개발업자들은 오 시장의 바람대로 적절한 공급을 하기보다 가능한 많은 양의 세대수를 만들 수도 있진 않을까. 그럴 경우 오히려 계급 간에 격차가 더욱 벌어지진 않을까. 인간의 욕심은 끝이 없다. 그리고 그 욕심은 부동산과 얽힐 때 더욱 크게 발현되어 왔다. 한 번 바뀐 도시의 경관은 그 이전으로 돌아갈 수 없다. 서울의 산과 한강의 주인으로써 우리는 지금 35층 규제를 푸는 것에 대해 진지하게 고민해봐야 한다.
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