우리나라 건설사들의 사업방식을 IMF 외환위기 전과 후, 2008년 국제금융위기 전과 후로 나누어 살펴볼 필요가 있다. 

주택건설 사업을 예로 들면, 아파트를 짓기에 알맞은 땅을 선정해 매입하고, 관련 인허가 절차를 마친 후 분양-건축에 들어가 준공-입주까지 완료하게 된다.

IMF 이전에는 건설사가 부지선정부터 매입 인허가 분양 준공의 모든 과정을 일괄적으로 진행했다. 그런데 IMF 이후 계열 건설사의 건설사업이 부진하게 되면 재벌그룹의 경우 그룹 계열사 전체가 위험한 상황에 빠지는 경험을 하게 된다.

이러한 위험부담을 회피하기 위해 부지선정 매입 관련 인허가를 전담하는 시행과 아파트 건축 등을 전담하는 시공이 분리되고 있다.  

시공을 맞는 건설업은 면허 조건이 까다롭고 자본력도 갖춰야 된다. 그러나 시행사의 경우 건설사로부터 독립적이고 일정한 요건이 없다 보니 우후죽순 난립하면서, 치열한 경쟁으로 여러 가지 부조리한 행위들로 사회문제로 대두됐다. 

2008년 미국발(發) 세계금융위기가 우리나라로 전이되면서, 2011년 저축은행 사태가 발생했다. 자기 돈 없이 저축은행에서 무리하게 혹은 불법으로 돈을 빌려 땅을 사고, 이후 분양을 통해 일확천금을 노리던 시행사(디벨로퍼)들의 사업방식이 금융위기로 인하여 지지부진하고 이자 등 비용부담이 기하급수로 늘어나면서이다.

십여개의 저축은행들은 문을 닫거나 다른 회사에 넘어갔고, 수십만명의 애꿎은 시민들은 평생 모은 예탁금을 찾지 못하는 막심한 피해를 입었다. 그 대표적인 사례가 부산저축은행의 성남 대장동 개발사건이다.

도시계획 변경, 특히 땅의 용도변경은 시민들이 상상할 수 없는 천문학적 불로 소득이 발생한다. 부동산 PF로 대표되는 시행사들의 자금 조달방식은 금융회사가 더 많은 수익을 벌어들이기 위해 더욱 교묘해지고 더욱 복잡한 방식을 거치게 된다. 이 과정에서 다시 건설사의 시행사(디벨로퍼)에 대한 지배력이 강화되고 있다.

자기 자본 없이 빌린 돈으로 일확천금을 노리는 시행사와 예대마진 외에 손쉽게 추가 수익을 창출하려는 금융회사, 위험부담 없이 건설시장을 장악하려는 건설사의 이해가 얽히고설키기 때문이다. 

자광의 전주 대한방직부지 개발 사업은 이쯤에서 자리한다. 

자광은 2018년부터 지금까지 전주 대한방직부지의 땅 주인 행세를 한다. 그런데 그 속을 들여다보면 빛 좋은 개살구다. 부동산PF에서 가장 중요한 부지의 계약금을 롯데건설의 지급보증을 통해 마련(계약금대출)했으며, 땅의 법적 소유권은 부동산담보신탁 대출을 위해 하나자산신탁에 이전된 상태다.

우리가 흔히 농담하는 “내가 살고 있는 이 아파트는 은행거예요”와 비슷한 상황이다.

마지막으로 우범기 전주시장의 대한방직부지 관련 언어나 행보가 너무 우려스럽다. 전주시는 자광과 대한방직부지 용도변경 관련 사전협상을 진행하려 한다. 물밑에서는 이미 진행했을 수도 있다.

그런데 이는 우범기 전주시장의 월권행위다. 자광이 요구하는 대한방직부지의 용도변경은 기초자치단체인 전주시의 권한을 넘어 광역자치단체인 전라북도의 권한이다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 관련 지방자치단체의 조례를 살펴보면 자광이 요구하는 6만여평 공업용지의 상업용지 변경은 도시기본계획 변경을 우선 해야 되는데 이는 광역자치단체인 전라북도의 최종 승인이 필요하기 때문이다.

타 지방자치단체의 도시계획변경 사전협상운영지침도 이러한 법적 근거 때문에 전주시와 같은 기초자치단체는 하위 법령인 도시관리계획의 변경에만 적용하고 있다.

나중에 문제되면 우범기 시장은 정치적 책임으로 축소하려 하겠지만, 이를 전적으로 책임져야 하는 담당 공무원들은 속이 탈 일이다.

노파심에 다시 한 번 이야기한다. 전라북도나 전주시가 관련 협상을 진행한다 하더라도 자광 관계자에 앞서 반드시 등기부등본상 소유권자인 하나자산신탁의 책임자와 관련 협약을 진행하기 바란다.

글/ 전주시민회 이문옥 사무국장