주택산업연구원은 내년 집값이 상승할 것이라고 전망했다. 주산연은 탄핵, 대출규제 등 집값 하락 요인보다 금리 하향, 공급부족 누적 등 집값 상승 요인이 더 크게 작용할 것이라고 진단했다.
19일 주택산업연구원은 서울 중구 대한상공회의소에서 ‘2025 주택시장 전망과 정책방향’을 주제로 간담회를 열었다. 주산연은 내년 주택매매가격은 3월~4월까지 약세가 지속되다, 중반기 이후 강세로 돌아설 것이라고 전망했다.
지역별로 보면 전국은 0.5% 내리고, 서울(1.7%)과 수도권(0.8%)은 상승할 것이라고 내다봤다. 그 외 지방은 1.4% 하락할 것으로 예측됐다.
주산연은 박근혜 대통령 탄핵 진행 당시 2~3개월 집값 상승폭이 줄었다가 곧 회복된 점을 미뤄 “탄핵 정국 등 시장 불안 요소는 집값에 영향을 끼치지 않을 것”이라고 주장했다.
실제 매매가격 변동률을 살펴보면 박근혜 대통령 탄핵안이 가결된 2016년 12월 0.07%에서 2017년 2월 0,01%까지 3개월 연속 상승폭이 감소했다. 다만 2017년 3월 0.06%로 상승세 전환했다. 이어 △4월 0.10% △5월 0.14% △6월 0.21%로 상승세를 이어갔다.
서종대 원장은 “특히 이번 탄핵의 경우 박근혜 대통령 탄핵 때보다 심판이 빨리 나올 것으로 보여 영향이 짧을 것으로 보인다”고 말했다.
문제는 공급 부족이다. 주산연은 주택수요 대비 공급이 매우 부족하다고 지적했다.
서 원장은 “30세 도달인구가 2017년~2021년 연평균 67만명이었으나 올해 74만3000명, 내년은 73만5000명으로 늘어난다”고 말했다. 그는 “인허가 물량은 2017년~2021년 5년 평균 54만호에서 올해 35만호, 내년 33만호로 줄어들 것”이라며 “수요 대비 공급부족이 몇 년간 누적되며 집값 상승 요인으로 작용할 것”이라고 우려했다.
준공물량과 아파트 입주물량도 감소하고 있다. 주산연에 따르면 올해 아파트 입주물량은 36만4000호였으나 내년 26만6000호로 27% 줄어든다. 특히 장기평균(2014년~2023년) 대비 입주물량지수는 0.76으로 크게 낮아질 것으로 전망됐다.
특히 경기지역 장기평균 대비 입주물량지수는 올해 1.04에서 내년 0.62로 0.42%p 감소해 전월세 가격 상승 압력이 더 커질 것으로 예상됐다. 반면 서울은 장기평균 대비 입주물량지수가 올해 0.77에서 내년 1.00으로 0.23%p 소폭 오르며 상승 압력이 둔화할 것으로 진단됐다.
전세사기 등의 여파로 비아파트를 포함한 주택 준공이 급감했다. 내년 전체주택 준공물량은 33만2000호로 전망됐다. 이는 10년 평균 48만7000호 대비 31.8% 급감한 수준이다. 수도권은 10년 전 24만8295호에서 내년 15만3167가구로 38%, 서울 7만51가구에서 4만20가구로 30%, 지방 23만8982가구에서 17만9300가구로 24.97% 줄 것으로 예측됐다. 준공물량은 3년 전 착공물량에 1년 전 비아파트 착공물량을 더한 것이다.
주산연은 윤 정부 출범이후 내년 말까지 4년간 50만호의 공급 부족이 누적될 것이라고 예상했다. 공급 부족은 전월세 시장 상승을 야기한다. 주산연은 내년 전세가격은 전국 1.2%, 수도권 1.9%, 서울 1.7%, 지방 0.1% 상승할 것이라고 내다봤다.
주산연은 “아파트와 비아파트 모두 내년에 입주물량이 크게 감소할 것”이라며 “공급 부족이 전월세 상승을 견인하고 전세가 상승은 매매가 상승으로 이어질 가능성이 크다”고 밝혔다. 월세 또한 입주 물량 부족으로 인해 상승세가 유지될 것이라는 게 주산연 의견이다. 월세 전국 순환변동값은 지난해 7월 저점을 찍은 뒤 지속 상승 중이다.
현재 정부는 주택 공급을 위해 인허가 등 규제를 완화하고 있으나 주택 금융 규제는 강화하고 있다. 서 원장은 정부의 직접적인 금융 규제는 옳지 않다고 지적했다.
그는 “DSR(총부채원리금 상환비율)은 은행이 고객 대출 상태를 파악하기 위한 기준”이라며 “정부 차원에서 DSR 규제를 하는 나라는 우리나라밖에 없다”고 꼬집었다. 이어 “비정상적인 주택금융관련 규제를 정상화하고 민간공급을 위축시키는 건축비, PF 경색, 과도한 기부채납을 개선해야 한다”고 주장했다.
