조유정 기자
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올해도 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 선호 현상이 두드러지며 서울 신축 아파트 가격 상승이 가파른 것으로 조사됐다. 특히 지역별, 재건축 아파트와 신축 아파트 등 유형에 따라 양극화 현상이 심화됐다.
4일 우리은행 WM 영업전략부가 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터(계약일 기준 집계)를 재가공해 서울 주요 자치구 연령별 아파트 평균 실거래 가격 추이를 분석한 결과, 서울 주요 자치구별 신축 및 재건축 아파트 평균 실거래가격은 차별화된 양상을 보였다.
서울 재건축 아파트 가격 상승세는 더딘 모습을 보였다. 2024년 하반기 기준 최저가격 대비 증감률을 살펴보면, 서초구, 송파구, 영등포구, 노원구 등 주요 지역 모두 서울 평균 (16.6%p) 및 자치구 평균 가격 상승률을 하회하는 수치를 기록했다. 특히 노원구의 경우 -0.7%p를 기록했다. 최선호 입지로 수요가 몰리는 양극화 현상이 지속되면서 해당 지역에 대한 가격 상승 기대감이 낮아진 것으로 분석됐다.
반면 강남구 재건축아파트는 압구정동 등 대단지들의 시세 견인에 힘입어 높은 가격 상승률을 보였다. 지난해 하반기 기준으로 전기 대비 12.3%p 증가했고, 서초구(4.7%p), 송파구(4.8%p) 보다 높은 수치를 기록했다. 또한, 최저가격 대비 증감률 21.6%로 주요 자치구 재건축 아파트 중 가장 높은 상승률을 보였다.
특히 서울 주요 자치구 신축 아파트는 전반적으로 강세를 보이며 대부분 두 자릿수 상승률을 기록했다. 서초구의 경우 2024년 하반기 기준 전기 대비 증감률 21.3%p, 최저가격 대비 증감률 49.4%p 각각 기록했다. 이는 서울 주요 자치구 중 가장 높은 상승률이다.
반면 송파구 신축 아파트는 유일하게 최저가격 대비 마이너스 증감률(-2.6%)을 기록했다. 이는 강동구 올림픽 파크 포레온 등 대규모 신축 아파트 입주가 직접적인 영향을 미친 것으로 추정된다. 다만, 향후 잠실 래미안 아이파크 등 주거 선호도가 높은 지역에 대단지 아파트가 입주를 앞두고 있어 송파구 신축 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 것으로 보인다.
지난해 하반기 서울 주요 자치구 신축 및 재건축 아파트 3.3㎡당 매매 실거래 평균 가격 격차와 배율 추세를 살펴보면 송파구를 제외한 대부분 재건축 아파트 가격이 신축 아파트 대비 약세를 보였다. 특히 서초구는 2024년 하반기 기준 신축 아파트가 재건축 아파트와 4275만원 가격 차이를 보이며 신축 아파트가 강세였던 2022년 상반기와 다른 양상을 보였다.
재건축 아파트 대비 신축 아파트 가격 배율은 2022년 상반기 0.86에서 지난해 하반기 1.6으로 두 배 가까이 증가했다. 원베일리 등 한강 변 고급 신축 아파트 입주가 전반적인 서초구 신축 아파트 가격 상승을 견인한 것으로 추정된다.
반면 송파구는 재건축 아파트가 신축 아파트 대비 강세를 보였다. 2023년 하반기 금리인하에 대한 기대감으로 매수 심리가 회복되자 재건축 아파트가 신축 아파트와 가격 격차를 좁히기 시작해 지난해 상반기를 기점으로 재건축 아파트가 신축 아파트 대비 가격 강세를 보였다. 이는 잠실동 등 선호하는 주거 입지 내 대단지 신축 아파트가 부족해 재건축 아파트로 수요 쏠림 현상이 나타난 것으로 추정됐다.
남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구원은 “전반적으로 서울 주요 자치구 신축 아파트 평균 가격은 상승한 반면 2024년 하반기 기준 재건축 아파트 가격 회복은 지지부진하다는 것을 추정할 수 있었다”고 말했다.
이어 “재건축 초과이익 환수제도 법안 통과 여부, 금리인하 지연, 고물가 장기화 등 외생변수로 재건축 아파트에 대한 수요자 불확실성은 여전하기 때문”이라며 “사업성이 담보되는 선호 입지의 재건축 아파트에 대한 관심이 당분간 집중될 것으로 예상된다. 재건축 아파트 시장 내에서도 양극화 현상이 심화될 것”이라 내다봤다.
