1기 신도시 재건축을 위한 2차 사업지구 윤곽이 오는 6월 드러난다. 1차 지정에 탈락한 단지들이 재도전에 나선 가운데 선도지구 선정 단지들이 높은 공공기여와 추가 분담금 등으로 ‘승자의 저주’에 빠졌다는 평가가 나온다.
25일 관련 업계에 따르면 국토교통부와 1기 신도시 5개 지자체는 6월 중 2차 선도지구 지정을 위한 기준과 사업 방식을 발표할 계획이다. 공모 방식으로 진행됐던 지난해와 달리 올해부턴 각 지자체 여건에 맞게 주민 제안 방식도 함께 고려할 수 있도록 했다.
업계에서는 분당은 공모 방식, 일산·평촌·중동·산본은 주민 입안·제안 방식으로 진행될 것이란 전망이 나온다. 공모 방식은 △참여 가구 수 △주차대수 △추가 공공 기여 등 정량적 평가를 통해 정비지구를 선정하는 경쟁 방식이다. 반면 주민 입안·제안은 정량화된 점수로 경쟁을 부추기는 대신 지자체가 각 단지의 노후도와 사업성 등을 평가해 선정하게 된다.
2차 선도지구 지정 기준 발표를 앞두고 지난해 탈락 단지들은 사전 준비작업에 돌입했다. 일부 단지들은 정비업체 및 부동산 신탁사와 접촉해 공모 신청을 준비 중이다. 분당에서는 수내동 ‘파크타운’, 서현동 ‘시범단지 한양·삼성한신’ 등이 정비업체 및 신탁사 등과 접촉하며 공모 신청을 준비 중으로 알려졌다. 일산에서는 강촌1·2단지 및 백마1·2단지, 문촌1·2단지 및 후곡7·8단지 등이 주민 의견을 취합 중이다.
2차 선도지구 지정을 앞두고 일각에서는 과도한 경쟁을 경계해야 한다는 목소리가 나온다. 앞서 1차 선도지구 지정 당시 과열 경쟁으로 공공기여 비율 등을 높게 책정해 높은 분담금이 우려되고 있어서다. 선도지구 선정 시 주민 동의율은 평가 항목 중 가장 높았으나 만점 단지가 많아 추가 공공기여가 당락을 갈랐다. 분당의 경우, 주민 동의율 95%를 넘긴 만점 구역만 10곳에 달했다. 이에 부지 면적 5% 이상을 추가 공공기여를 약속한 단지에서 선도지구가 나왔다.
공공기여 비율이 높아질 경우 일반분양 물량이 줄어들게 된다. 이는 조합원이 내야 할 분담금 증가로 이어진다. 이에 일부 단지는 사업조건 완화를 촉구하고 있다. 최근 분당 샛별마을·양지마을·시범단지현대우성·목련마을 등 선도지구 재건축 준비위원회는 성남시에 사업조건 완화를 요구했다.
이들 단지는 선도지구 경쟁에서 높은 점수를 받기 위해 성남시가 요구한 공공기여 추가 제공(부지 면적의 5%, 가점 6점), 장수명 주택 최우수 등급 시공(3점), 전체 가구 수의 12%를 이주주택으로 제공(2점)하기로 했다. 이 결과, 가구당 추가 분담금이 최대 5억∼7억원으로 늘어날 수 있다는 추산이 나왔다.
결국 1차 선도지구는 높은 분담금과 낮은 사업성 등의 갈등으로 인해 사업이 지연될 가능성이 높게 점쳐진다. 정부는 지난해 ‘1기 신도시 선도지구 지정 계획’을 발표하며 2027년 이주 및 2030년 입주를 목표로 제시한 바 있다.
전문가는 사업 방향성에 따라 2차 선도지구 재건축이 더 빠르게 진행될 가능성이 있다고 전망했다. 송승현 도시와경제 대표는 “1차 선도지구 지정 이후 아직 구체적인 방향성이 제시되지 않은 상태”라며 “2차 선도지구 단지들이 주민 의견 등을 수렴해서 사업 방향성 등을 제시할 경우 1차 단지보다 더 빨리 사업이 진행될 가능성이 있다”고 진단했다.
1기 신도시 재건축 자체를 긴 호흡으로 봐야 한다는 조언도 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “선도지구 지정 때는 선정을 위해 연합해서 여러 단지가 함께 참여했지만 사업 진행 과정에서 대지지분, 층고 등에 있어 갈등이 있을 가능성이 있다”며 “사업의지나 조건이 좋더라도 분쟁 이슈가 있을 경우 긴 호흡으로 봐야 할 것 같다”고 말했다.
