[쿠키뉴스=이연진 기자] 지은 지 너무 오래돼 살기 불편한 집을 새로 지을 때 재건축을 할지 리모델링을 할지 고민스러운 경우가 있다. 이럴 때는 어떤 방식의 재정비사업이 유리한지 따져봐야 한다.
우선 재건축과 리모델링은 사업 정비 방식에서 큰 차이가 있다. 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물을 그대로 활용하면서 나머지 부분만 새로운 형태로 바꾸는 건축 기법이다.
반면 재건축은 기존 구조물을 모두 부수고 완전히 새로운 건물을 짓는 것으로 1980년대 중반부터 노후아파트에 대한 불편과 신규주택을 얻고자 하는 욕구가 급증하면서 붐이 일기 시작했다.
리모델링과 재건축은 모두 법에서 정한 기간을 넘어야 사업을 할 수 있다. 아파트의 경우 지은 지 30년이 지나야 재건축을 할 수 있고, 리모델링은 준공된 지 15년이 되면 사업을 진행할 수 있다.
법 기준도 다르다. 재건축 사업은 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 따른다. 시·도 조례에 따라 준공한 지 20년 이상 경과했거나 건물이 훼손·멸실으로 안전사고 우려가 있을때 사업을 진행할 수 있다.
지자체별로 다르지만 수도권의 경우 준공 후 30∼40년이 지나야 재건축 추진이 가능하다. 소형평형의무비율, 임대주택의무건설, 초과이익부담금 등 각종 규제도 많다.
리모델링은 주택법에 따라 사업을 진행한다. 재건축사업에 적용되는 규제에서도 자유롭다. 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택은 동 또는 주택단지 단위로 지정한다.
증축 리모델링은 20년 이상 경과된 공동주택으로 아파트 개별 동 또는 단지 전체 소유자의 동의를 얻은 후 구조안전에 지장이 없어야 한다.
가구 수 증가 여부도 차이점이다. 재건축을 하면 용적률이 법정상한선까지 완화돼 기존 가구 수보다 더 많은 물량을 지을 수 있다. 일반분양을 통해 조합원 부담도 줄어든다.
반면 리모델링은 각 가구당 전용면적을 최고 30%까지 늘릴 수 있지만 수직증축을 통해 가구 수를 늘릴 수는 없다.
재건축은 기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회승인, 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 이주 및 철거, 착공 등 사업절차가 복잡하고 사업기간도 7~10년 가량 걸린다. 반면 리모델링은 사업절차가 재건축에 비해 간소하고 기간도 2~3년에 불과하다.
사업비를 따져보면 재건축은 토지 조성과 골조 공사뿐 아니라 컨설팅비용, 임대주택에 따른 차액공사비, 조합경비, 기반시설부담금, 개발이익부담금 등 투입되는 비용이 많다. 반면 리모델링은 사업추진비용이 들지만 재건축과 달리 기부채납 등의 부담이 없어 사업비가 상대적으로 낮다.
하지만 주거여건측면에서는 재건축이 더 낫다. 재건축의 경우 기존 아파트를 허물고 새롭게 짓기 때문에 자유롭게 평면을 설계할 수 있고 편의시설 및 주변상권까지 함께 개발될 수 있는 호재도 누릴 수 있다.
재건축과 리모델링은 각각의 장점과 단점이 뚜렷해 어느 쪽이 더 낫다고 말하기는 어렵다. 거주하는 아파트의 단지별 특성에 따라 어떤 방식이 유리할지 잘 따져보고 결정해야 한다. lyj@kukinews.com
우선 재건축과 리모델링은 사업 정비 방식에서 큰 차이가 있다. 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물을 그대로 활용하면서 나머지 부분만 새로운 형태로 바꾸는 건축 기법이다.
반면 재건축은 기존 구조물을 모두 부수고 완전히 새로운 건물을 짓는 것으로 1980년대 중반부터 노후아파트에 대한 불편과 신규주택을 얻고자 하는 욕구가 급증하면서 붐이 일기 시작했다.
리모델링과 재건축은 모두 법에서 정한 기간을 넘어야 사업을 할 수 있다. 아파트의 경우 지은 지 30년이 지나야 재건축을 할 수 있고, 리모델링은 준공된 지 15년이 되면 사업을 진행할 수 있다.
법 기준도 다르다. 재건축 사업은 '도시 및 주거환경정비법(도정법)'을 따른다. 시·도 조례에 따라 준공한 지 20년 이상 경과했거나 건물이 훼손·멸실으로 안전사고 우려가 있을때 사업을 진행할 수 있다.
지자체별로 다르지만 수도권의 경우 준공 후 30∼40년이 지나야 재건축 추진이 가능하다. 소형평형의무비율, 임대주택의무건설, 초과이익부담금 등 각종 규제도 많다.
리모델링은 주택법에 따라 사업을 진행한다. 재건축사업에 적용되는 규제에서도 자유롭다. 사용검사를 받은 후 15년 이상의 기간이 경과된 공동주택은 동 또는 주택단지 단위로 지정한다.
증축 리모델링은 20년 이상 경과된 공동주택으로 아파트 개별 동 또는 단지 전체 소유자의 동의를 얻은 후 구조안전에 지장이 없어야 한다.
가구 수 증가 여부도 차이점이다. 재건축을 하면 용적률이 법정상한선까지 완화돼 기존 가구 수보다 더 많은 물량을 지을 수 있다. 일반분양을 통해 조합원 부담도 줄어든다.
반면 리모델링은 각 가구당 전용면적을 최고 30%까지 늘릴 수 있지만 수직증축을 통해 가구 수를 늘릴 수는 없다.
재건축은 기본계획수립, 정비구역지정, 추진위원회승인, 조합설립인가, 건축심의, 사업시행인가, 이주 및 철거, 착공 등 사업절차가 복잡하고 사업기간도 7~10년 가량 걸린다. 반면 리모델링은 사업절차가 재건축에 비해 간소하고 기간도 2~3년에 불과하다.
사업비를 따져보면 재건축은 토지 조성과 골조 공사뿐 아니라 컨설팅비용, 임대주택에 따른 차액공사비, 조합경비, 기반시설부담금, 개발이익부담금 등 투입되는 비용이 많다. 반면 리모델링은 사업추진비용이 들지만 재건축과 달리 기부채납 등의 부담이 없어 사업비가 상대적으로 낮다.
하지만 주거여건측면에서는 재건축이 더 낫다. 재건축의 경우 기존 아파트를 허물고 새롭게 짓기 때문에 자유롭게 평면을 설계할 수 있고 편의시설 및 주변상권까지 함께 개발될 수 있는 호재도 누릴 수 있다.
재건축과 리모델링은 각각의 장점과 단점이 뚜렷해 어느 쪽이 더 낫다고 말하기는 어렵다. 거주하는 아파트의 단지별 특성에 따라 어떤 방식이 유리할지 잘 따져보고 결정해야 한다. lyj@kukinews.com
