[쿠키뉴스=이연진 기자] 문재인 정부가 부동산시장에 초강도 규제 폭탄을 던지면서 투기세력은 물론 '서민'들도 내집 마련이 어려워졌다. 각종 청약 규제와 금융 규제로 서민들의 숨통을 조인 상황에서 내 집 마련 전략을 어떻게 짜야할까.

정부가 지난 2일 내놓은 부동산 대책은 '실수요 보호와 단기 투기 수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'이다. 즉 투기세력은 차단하는 대신 '실수요'를 보호하겠다고 강조했다. 당초 정부의 의도는 투기 세력을 잡으면 가파른 집값 상승을 막을 수 있고 이를 통해 '내 집 마련'을 바라는 서민들의 숨통이 트일 수 있다는 복안이었다.

물론 초강도 8.2대책을 통해 투기세력은 어느정도 잠잠해진 모습이다. 하지만 현재 상황은 정작 내집 마련이 필요한 실수요까지 덩달아 피해를 보고 있다. 부동산 투기를 잡으려다 선량한 서민들까지 피해를 보고 있는 꼴이 된 것이다.

서민들이 가장 피해를 보고 있는 것은 '대출'이다. 이미 집값이 오를대로 오른 상황에서 빚을 내지 않고 원금만으로 집을 사기 힘든 시대가 됐다. 이런 상황에서 정부는 대출 규제로 돈줄을 옥죄면서 실수요자들의 자금 마련에도 차질이 생겼다. 특히 서울 전역이 포함된 투기과열지구에서는 담보인정비율(LTV)이 40%까지 낮아져서 적어도 집값의 60~70%에 해당하는 자금력이 있는 사람들만 주택을 구입 할 수 있게 됐다.

당장 대출을 받아 집을 사려는 실수요자들은 금리는 더 낮게, 대출금은 더 많이 받는 방법을 찾아야 한다. 오는 9월 더 강력한 대출 규제가 예고돼 있는 만큼 서두르는게 좋다.

또 정부가 정한 '서민·실수요자' 요건에 해당하면 그나마 부담을 덜 수 있다. 무주택 세대주이면서 부부 합산 연 소득이 6000만원(생애최초구입자는 7000만원) 이하이고 주택가격이 6억원 이하(조정대상지역 5억원 이하)이면 LTV와 DTI가 10%포인트 완화된다.

내집 마련을 위한 청약 전략도 새롭게 수립해야 한다. 

 이번 대책으로 투기과열지구나 청약조정대상 지역에서 청약 1순위 자격이 강화되고 가점제 분양이 확대됐다. 가점제은 청약통장 보유 기간, 무주택 기간과 부양가족 수 등을 합쳐 점수를 매긴다. 만약 조정대상지역에서 분양을 받으려고 할 때 가점이 거의 없거나 낮은 실수요자라면 추첨제가 없어졌기 때문에 당첨에 대한 기대를 낮추는게 좋다.

또 무주택자가 청약시장 대신 기존 아파트를 사려고 하는 경우 대출과 양도세를 잘 따져봐야 한다. 기존에는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억원 이하면 양도세가 비과세됐지만 앞으로는 조정대상지역에서는 기존 요건뿐 아니라 '2년 이상 거주' 요건까지 충족해야 세금을 안 내게 된다. 조정대상지역에서는 1가구 1주택자여도 양도세 비과세를 위해서는 2년 이상 실제로 거주해야 한다.

이처럼 정부의 전방위적이고 강력한 청약 규제로 서민들도 내집 마련 전략을 다시 짜야 하는 상황이 됐다.  안그래도 천정부지로 올라 있는 집값이 부담이 됐는데 이제는 대출규제까지 겹쳐 내 집 마련의 길이 더 멀어졌다. 서민들의 내 집 마련 꿈을 짓밟지 않을 보완책이 필요한 시점이다.

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