보증금이란, 월세를 내지 못할 것을 우려해 임대인(건물주)이 임차인에게 담보해 놓은 금액을 말한다.

건물에 대한 보증금의 금액은 특별히 법으로 정한 것이 아니기 때문에 건물주의 경제적 환경과 성향, 용도 등에 따라 같은 상권의 비숫한 규모와 입지라고 하더라도 다를 수 밖에 없다.

보증금은 대부분 1년 혹은 2년치의 월세에 해당하는 금액을 받는 경우가 많으며, 월세의 10배에 달하는 금액을 받는 경우도 있다.

보증금을 아예 받지 않지 않거나 소액을 받는 경우도 있는데 주로 백화점이나 대형마트, 쇼핑몰 등 특수상권이라고 불리는 곳 등의 일부 건물들이 그렇다.

이들의 월세 지급방식은 계약시 양자가 정한 매출대비 비율로 임차인이 임대인에게 지급하는 것인데, 매출의 투명성을 고려하여 임대인 측에서 모든 매출액을 받은 후 월세에  해당하는 금액을 제외하고 임차인에 돌려주기 때문에 특별히 보증금을 받을 필요가 없는 것이다.

따라서 임대인의 포스를 사용하기도 한다. 백화점의 경우 매출 대비 월세에 해당하는 수수료는 대부분 20~25%까지이며 고속도로 휴게소의 경우, 많게는 매출의 40~50%의 해당하는 수수료를 월세를 지급한다. 이때는 판매하는 상품에 따라 수익구조를 잘 설계한 후 선택을 해야 한다.

한편, 점포가 마음엔 들지만 보증금이 부족해 월세로 전환하여 건물주에게 제시하는 경우가 있는데 이때는 1% 계산 방식을 많이 쓴다. 예를 들면, 보증금 1,000만원에 월세10만원이 맞교환 되는 것이다. 
과거에는 2%로 계산하던 시절이 있었다. 금리가 높았을 때 이야기다. 보증금 1,000만원을 월세 20만원으로 환산했으니, 지금 생각하면 받기도 많이 받은 셈이다.

좀 더 구체적인 예를 들어보자. 보증금 1억원에 월200만원 조건의 점포 임대가 나왔다 치자. 창업자가 점포는 마음에 들지만 인테리어 비용과 기타 소요비용을 감안했을 때, 자금이 부족한 경우는 보증금은 5000만원으로 낮추고 그에 상응하는 월세 50만원을 올려주는 방법이다.

 그렇다면, 보증금 5000만원에 월250만원의 조건으로 임대금액이 전환되는 것이다. 임대료 지급방식은 창업자의 환경에 맞게 설계해야 한다. 아무리 유동인구가 많은 특수상권이라고 하더라도 너무 많은 수수료를 지급하게 되면 인건비와 재료비를 제외하고 정작 수익을 가져가지 못하는 경우가 발생한다.

따라서 예상매출과 발생되는 비용을 철저하게 고려하여 점포를 선택하는 지혜를 발휘해야 한다.

글=이홍구 창업컨설턴트