KB자산운용 ‘공실 논란’ 종로타워 승부수…애물단지 백조될까

기사승인 2019-11-01 06:00:00

KB자산운용이 매입한 종로타워가 현재까지 약 18%에 달하는 공실률을 기록하고 있어 이를 기초자산으로 하는 부동산펀드 수익률에도 부정적인 영향을 미치고 있다. 종로타워 임대수익을 기초자산으로 하는 공모펀드의 경우 자금 모집에서도 애초 계획했던 자금(1120억원)에 비해 크게 못미치는 50억원을 기록하는 등 고전을 면치 못했다. 현재 공모펀드의 수익률도 손실을 내고 있는 상황이다. 다만 올해 초에 비해 공실이 조금씩 감소하고 있는 상황이기에 수익 가능성도 점쳐진다.

1일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 KB와이즈스타종로타워부동산(모)투자신탁의 자(子)펀드인 ‘KB와이즈스타부동산자투자신탁 2호’는 3개월 기준 마이너스(-) 1.17%(10월 31일)를 기록하고 있다. 비슷한 시기 설정한 ‘이지스리테일부동산투자신탁’의 1.39% 수익률을 내고 있어 대조적인 양상을 보이고 있다.

KB와이즈스타부동산자투자신탁 2호는 자금 모집에 있어서도 부진한 실적을 거둔 바 있다. 모집자금(1120억원) 보다 한참 모자란 52억원을 자금을 모았다. 이에 대해 IB(투자은행)업계 관계자는 “종로타워의 입지 자체가 나쁘진 않지만 시기적으로 경기 침체와 오피스 공급 과잉도 영향을 미쳤다”며 “종로타워 주변으로 센트로폴리스라는 오피스가 위치한 것도 영향이 줬다. 당시 인수전에 참여했던 JR투자운용도 발을 뺐다”고 분석했다.

신명재 KB자산운용 부동산운용본부 상무는 공모펀드 출시 당시 “종로타워는 서울의 핵심 지역에 위치한 빌딩으로 타 부동산에 비해 안정적으로 임대료 수입을 확보할 수 있다”고 했으나 아직까지는 수익률을 기대하기는 시간이 필요한 것으로 보인다.

공모펀드 뿐만 아니다. ˙KB자산운용은 이지스자산운용으로부터 종로타워를 인수하는데 약 4637억원(3.3㎡당 2525만원)에 달하는 자금을 부동산펀드와 대출(론)을 통해 조달한 것도 불안 요소다. 이 가운데 펀드는 KB와이즈스타종로타워모(母)투자신탁’을 내세우고 ‘KB와이즈스타부동산자(子)투자신탁제2호’와 ‘KB와이즈스타전문투자형사모부동산자(子)투자신탁’ 등 자(子)펀드를 활용해 1770억원의 자금을 마련했다. 나머지 자금은 KB국민은행(650억원 출자), 한화생명, 동양생명의 담보대출을 통해 조달했다. 대규모 자금이 투입했기에 향후 매각 시 투자자금 보다 높은 가격으로 회수해야 한다.

다만 현재 종로타워의 공실률은 서울 지역 평균 오피스와 비교해 높은 것으로 나타났다. 오피스정보업체 CBRE의 올해 10월 보고서에는 종로타워는 현재 지상 3층, 5층, 6층, 7층, 8층, 11층 총 6곳이 공실인 것으로 집계됐다. 다만 지난 9월 말 메리츠화재가 7~8층에 입점하면서 공실률은 약 18%에 달하는 것으로 나타났다.

이 같은 공실률은 서울 지역 내 일반 오피스 공실률과 비교해 약 8~10% 높다. CBRE코리아가 지난달 발표한 ‘2019년 3분기 국내 상업용 부동산 시장’ 보고서에 따르면 올해 3분기 도심·강남·여의도권역에서의 A급 오피스 공실률은 8.9%로 집계됐다. 공실률이 높다는 여의도권역(10.9%) 보다 공실률은 높은 편이다.

이에 KB자산운용 관계자는 “입찰 시 (공실이 많아) 거래 가격을 낮은 가격에 매입할 수 있는 기회였고, 최근에 낙찰통지서(LOA)를 한군데 최종 확정했고, 이후 2군데 받을 예정이다”라고 설명했다. 이어 “공실이 있는 것을 감안하고 매입했기 때문에 일정기간 동안 공실에 대한 임대수익을 보전하기 위해 전체 모집금액에 일부를 배당재원으로 모집했다”며 “당초 투자자들에게 약속한 배당은 충분히 나올 수 있다고 판단한다”고 강조했다.

유수환 기자 shwan9@kukinews.com