미국 공유오피스 기업 위워크가 파산기로에 섰다. 부동산을 재임대하는 사업구조상 경기 변동에 취약하고, 코로나19 이후 재택근무 수요가 늘면서 현지 상업용 부동산(CRE) 시장도 크게 위축된 게 원인으로 풀이된다. 다만 위워크 파산이 국내 오피스 시장 위축으로 전이되지 않을 것으로 전문가들은 보고 있다.
9일 국제금융센터 ‘미국 상업용 부동산 시장의 위험요인 및 평가’ 보고서에 따르면 미국 내 상업용 부동산 가격은 금리 인상과 원격근무 확대 등 구조적 변화에 의해 지난해 하반기부터 사무실과 아파트를 중심으로 하락하고 있다.
지난해 7월 고점 대비 11% 하락하며 주택가격(-6.6%)보다 위축됐다. 오피스 공실률도 오름세다. CBRE에 따르면 공실률은 2010년 1분기 12.3%에서 올해 1분기 17.8%로 상승했다.
자금조달 여건도 나빠졌다. 지난 3월 실리콘밸리은행(SVB) 파산을 계기로 상업은행들이 상업용 부동산 대출 문턱을 높였기 때문이다. 미국 상업은행 CRE 대출 잔액은 지난 5월 17일 기준 2.92조 달러로 SVB 사태 이전 대비 약 112억 달러 줄었다.
압박은 더 커질 전망이다. 금융당국이 상업용 부동산 시장을 예의주시하기로 한 것. 올 상반기 연준 금융안정보고서도 상업 및 주거용 부동산 부문이 금융시스템 리스크 유발 요인이 될 수 있음을 경계하고 있다.
이는 저축은행과 대부업 파산이 과도한 CRE 대출에서 비롯된 전례가 있고, 최근 10년간 상업용 모기지가 급증해 동향과 위험요인을 점검할 필요성이 커진 이유에서다.
KB “국내 오피스 임대 시장 양호”
국내 공유오피스 시장에 대한 전문기관 시각은 대체로 긍정적이다. 미국과 달리 코로나19 기간에도 사무실 근무가 지속되면서 오피스 임대 수요가 유지돼왔기 때문이다. 실제 일부 IT기업을 제외하곤 대부분 기업이 사무실로 복귀했다.
KB금융지주경영연구소는 ‘KB 상업용 부동산시장 리뷰’에서 “우리나라에선 코로나19 기간에도 재택근무와 사무실근무가 병행됐고, 제한적인 공급물량 등으로 인해 오피스 임대 시장은 상대적으로 양호한 상황을 유지하고 있다”고 진단했다.
서울 오피스 임대 시장 안정성은 각종 지표로 입증된다.
연구소에 따르면 서울 지역 오피스 임대가격지수는 지난해 하반기부터 오르기 시작했다. 서울 오피스 월 임대료는 올해 2분기 기준 ㎡당 2.7만원으로 직전 분기 대비 1.5% 상승했다. 서울 오피스 공실률은 2.4%로 주요 대도시(베이징 24%⋅상하이 21%⋅싱가포르 9%⋅홍콩 15%⋅도쿄 5%)대비 낮은 수준이다.
한국은행은 IT 등 업황 개선 업종 중심의 임차수요 등으로 오피스 공실률이 지속 하락하고 있는 점에 주목했다.
한은은 ‘최근 상업용 부동산 시장 동향 및 평가’에서 “상업용 부동산 임대시장은 코로나19 이후 오피스, 물류센터, 오피스텔은 대체로 공실률 및 임대료 측면에서 양호한 흐름을 지속하고 있다”고 평가했다.
쿠시먼앤드웨이크필드 정진우 리서치팀장은 “내년도 서울 오피스 시장은 신규 오피스 공급 부족과 공사 지연 이슈, 그리고 양질의 오피스를 선호하는 기업들의 지속적인 수요 유지로 인해 올해와 같은 견고한 오피스 시장이 유지될 것”이라며 “최근 기업들은 높은 임대료 상승에도 불구하고 우수한 인재 채용과 직원 복지 향상을 위해 프라임급 오피스로의 이전 수요와 프라임급 오피스 내에서의 증평이 빠르게 이루어지고 있어 상대적으로 희소한 프라임급 오피스 빌딩을 중심으로 당분간 서울 오피스 임대료 상승이 계속될 것으로 보인다”고 전망했다.
이어 “최근 벤처캐피탈(VC) 투자규모 감소와 경영 악화로 IT 및 스타트업 기업들 중 일부 면적을 축소하려는 움직임이 있지만 시장 전체 공실률 상승에는 큰 영향을 미치지 못할 것으로 보인다”고 덧붙였다.
송금종 기자 song@kukinews.com
