2022년 새해가 밝았다. 올해 부동산은 예측하기 어렵단 말이 전문가들 사이 나온다. 가장 큰 이유는 3월 9일 치러지는 대선 때문이다. 대선에서 누가 당선되느냐에 따라 부동산 정책이 달라질 것으로 보인다. 올해 부동산은 어떻게 될까?

2021년 부동산에 대한 평가와 새해 집값 상승요인과 하락요인, 그리고 전망을 들어보기 위해 지난 5일 이성영 희년함께 토지정의 센터장과 전화 연결했다. 다음은 이 센터장과 나눈 일문일답을 정리했다.

“문재인 정부 전반기, 서울 주요 지역 중심 많이 올라”

- 우리 사회에서 부동산은 늘 이슈죠. 지난해 부동산은 어떻게 정리할 수 있을까요?
“지난해 전국 아파트 가격이 평균 한 20% 올랐다고 발표가 됐죠. 코로나19 팬데믹으로 인한 경기 침체 예방하기 위해 2020년에 엄청나게 돈을 풀었던 것들이 2021년까지 쭉 이어온 영향인데요. 유동성이 전국의 집값을 끌어올린 장세인데 지난해 하반기부터 정부가 본격적으로 대출 규제도 시작하고 또 금리도 두 차례 올렸던 것들이 시중에 유동성을 다시 많이 흡수되고 있는 추세입니다. 가용할 수 있는 돈이 줄어들면서 부동산 가격이 좀 안정되는 흐름을 보이는 것 같습니다. 유동성이 전국적으로 집값을 끌어올렸다가 다시 유동성 흡수로 인해서 차츰 가라앉는 흐름으로 볼 수 있을 것 같습니다.”

- 지난해 아파트 가격이 20% 올랐다고 하셨는데 예년과 비교하면 얼마나 많이 오른 거죠?
“19년 만에 가장 많이 올랐다고 합니다. 아파트값 상승률 집계가 시작된 이런 1986년 이후 역대 네 번째로 높은 수치라고 하네요.”

- 아파트값은 문재인 정부 들어와서 계속 오른 거 아닌가요?
“문재인 정부 들어서 오르긴 했지만 문재인 정부 전반기는 서울 강남 3구, 마용성(마포‧용산‧성동) 등 서울 주요 지역 중심으로 많이 올랐습니다. 2019년 12·16 대책에서 서울 주요 지역 중심으로 투기 억제 정책을 강하게 펼쳤죠. 그러니 풍선 효과가 발생해서 서울 외곽지역, 수용성(수원, 용인, 성남), 김부검(김포·부천·검단), 안시성(안양·시흥·화성) 등으로 아파트 가격 급등이 일어났고요. 그 와중에 코로나 19가 확산되면서 잠시 주춤하다가 경기침체를 예방위해 금리를 파격적으로 낮추다 보니 전국적으로 번지는 흐름이었습니다.”

- 그럼에도 서울이 많이 오르지 않았나요?
“서울 주요 지역은 문재인 정부 전반기부터 올랐고, 지난해는 서울 외곽 지역 및 지방도시들이 급등했어요. 인천 같은 경우는 지난 1년간 40%를 올랐다고 하거든요. 지난해는 급등한 서울 아파트 가격을 다른 지역이 따라잡는 국면이었습니다.”

“부동산 아직 하락이라고 보긴 어려워”

- 최근에 주택 매매 거래는 줄고 상승 폭은 좀 둔화하고 있고, 또 일부 지역에서는 또 하락하고 있는 지역들도 나타나고 있습니다. 현재 하락의 시작이라고 보는 사람들도 있는데.
“일단은 거래량이 굉장히 줄었거든요. 지난달 서울 아파트 매매 거래량은 1천 건도 안 된다고 하니까 거래절벽 수준이죠. 거래량 급감과 매물 누적은 일반적으로 주택 가격 하락 초입에 나타나는 현상이긴 합니다. 매수자 입장에서도 단기에 가격이 너무 많이 오른 것도 부담이고 대출 규제도 심해진 상황이라서 선뜻 사기가 쉽지가 않죠. 대통령이 누가 되느냐에 따라서 정책이 왔다 갔다 하는 것도 있으니까 팔려고 하는 사람들이나 사려고 하는 사람도 지켜보자는 상황인 것 같습니다.”

- 센터장님 말씀대로면 지금 관망하는 거고 하락이라고 보긴 어려운 거 아닌가요?
“아직 본격적인 하락 장세라고 딱 하기에는 거래가 너무 없어요. 떨어진 가격으로 꾸준히 거래가 일어나야지 본격적으로 하락한다고 하는데 지금은 급매물 정도 팔리는 상황이다 보니 좀 더 지켜봐야죠.”

- 거래가 왜 안 되나요?
“매수자들은 당장 집이 꼭 필요해서 사는 건 아니거든요. 앞으로 가격이 오를 만한 집을 사고 싶은 거죠. 그러나 아파트 가격이 너무 많이 올라 있는 것도 있고 대출 규제가 강하고 금리도 오르다 보니 수지타산이 안 맞는 거죠. 매도자들도 대선 후보 중 누가 되느냐를 지켜보고 있는 것 같아요.”

- 전세 시장은 어떻게 보세요? 임대차 3법 영향으로 전셋값이 많이 올랐다는 주장도 있던데.
“일단 임대차 3법의 영향이냐 아니냐는 논란이 있죠. 전셋값이 많이 오른 건 사실입니다. 하지만 앞으로도 전세가격이 오를지는 조금 더 지켜봐야죠. 지금은 전세수급지수도 100 이하로 떨어진 상황이라 전세가격 상승 국면은 아닌데 2020년 8월에 처음 계약갱신청구권을 사용한 가구들의 집은 2022년 7월에 계약갱신청구 만료가 시작되거든요. 그 집주인들은 주변 시세에 맞춰서 아마 다시 전세 가격을 조정 할 거거든요. 그러면 전셋가격이 또 어떻게 될지 지켜봐야겠죠.”

- 아직은 모른다는 건가요?
“지금은 계속 오르는 추세는 아니고 정체 수준인데 2022년 7월부터 계약 갱신 만료가 끝나는 아파트들은 다시 가격이 오를 가능성이 높죠.”

- 제가 알기론 계약갱신 청구권 사용하는 가구가 10가구 중 2가구라는 거 같은데.
“국토교통부에서 발표한 지난해 10월까지의 임대차신고제 운영 결과를 보면 신규계약이 80%, 계약갱신이 20%인데 계약갱신 건 중에 절반은 계약갱신요구권을 사용했다고 합니다. 전체 10%의 임대차물량이 계약갱신청구권을 사용한 경우인데 10% 임대차물량을 주택공급량이 상쇄해준다면 전세가격 상승은 막을 수 있겠지요.”

“이재명의 우클릭, 선거철이라 이해 하지만.......”

- 올 3월에 대선이 있잖아요. 대선 결과에 따라 부동산 시장도 달라질 것이라는 견해가 있더라고요. 그렇다면 공약이 중요할 거 같은데 이재명 후보와 윤석열 후보의 부동산 관련 공약은 어떻게 평가하세요?
“윤석열 후보는 지금 정책이 잘 나오고 있지 않아서 평가하기가 좀 애매하긴 한데, 나온 내용만을 보면 종부세를 재산세랑 일원화시키고 양도소득세를 낮추는 등 감세 위주의 부동산정책을 발표했고 주택 250만 호 공급하겠다는 내용입니다.
이재명 후보도 기본주택 100만 호 포함해서 250만 호 공급하겠다는 공약을 했고요. 세금 부분에서는 차이가 납니다. 이재명 후보는 국토보유세-기본소득 방식으로 토지 가치상승으로 인해 발생하는 불로소득은 모든 사람에게 고루 배분하겠다는 건데요. 대한민국이 땀의 가치가 존중받고 노동하는 사람들이 근로 의욕이 생기기 위해서는 토지 불로소득 환수가 필요하다고 생각합니다.”
 
- 이재명 후보가 국토보유세 안 하겠다고 하지 않았나요?
“국토보유세라고 하면 세금으로 인식되어 이미지가 안 좋으니까 토지이익배당제로 명칭을 바꿨고요. 커다란 제도 변화이기 때문에 공론화 과정을 거치겠다고 이야기를 했어요. 공론화 과정은 탈원전 정책 결정할 때처럼 숙의 민주주의 방식으로 하겠다고 합니다.”

- 양도세 완화 같은 건 어떻게 보세요?
“이재명 후보가 이야기하는 양도세 완화는 무조건 완화가 아니라 다주택자들이 이번에 종부세 고지서를 받으면서 부담되어서 빨리 팔고 싶다고 생각하는데 양도세가 부담되어서 못 팔고 있으니까 그 사람들이 팔 수 있도록 양도세 중과를 한시적으로 유예하자는 건데요. 일리가 있죠. 왜냐하면, 빨리 다주택자들이 매물을 내놔야지 주택가격이 안정되는 효과가 있으니까요. 반면 정부 정책을 믿었던 사람들만 손해 보는 문제가 있어요. 정부는 지난해 6월까지 팔면 양도세 중과를 안 하겠다고 했는데 지금 또 양도세 중과 유예를 하면 그때 정부 말 듣고 집 팔았던 사람들은 손해를 보는 거거든요. 정책 신뢰도에 문제가 많이 생기죠. 양쪽 다 일리 있는 주장입니다.”

- 이재명 후보가 부동산 정책에서 우클릭한다는 지적도 있는 것 같은데.
“내년 보유세 부담이 크니 올해 공시가격으로 동결을 하자는 등 우클릭하는 느낌이 있죠. 서울 민심이 아직 이재명 후보에게 우호적이지 않으니까 세금 감면 효과가 큰 서울 표를 잡으려고 아마 그런 정책들 많이 내는 것 같아요. 선거철이다 보니 그럴 수 있다고 생각되지만, 한편으로는 선거가 끝난 이후 훨씬 더 저항이 거셀 제도개혁을 할 수 있을까란 의구심이 들기도 합니다.”

“공급 정책, 큰 의미 없어”

- 앞에서 약간 말씀하셨지만 누가 대통령 되든 공급 정책을 쓸 것 같은데 집값에 영향이 있을까요?

“지금까지 문재인 정부에서 내놓은 공급 정책만 해도 수도권에 190만 호 가량입니다. 수도권 190만 호라는 숫자가 어떤 규모냐면 1990년에 집값이 폭등할 때 주택 200만 호 건설계획이 나와서 수도권에 90만 호 가량 건설했습니다. 분당‧일산‧산본 등 수도권 1기 신도시들이 그때 다 지어진 건데요. 주택보급률 70% 수준에서 90만 호를 공급했는데도 이후 10년 가까이 주택가격이 하향 안정화 추세였습니다. 지금은 주택 보급률이 100%가 넘는 상황에서 수도권에 200만 호를 공급하겠다는 것은 공급 쇼크가 일어날 만한 수준입니다. 그런데 여기에 더해서 200만 호 이상을 더 공급하겠다는 건 큰 의미 없는 발표라고 봅니다.”

- 그럼 집값에 영향이 아예 없나요?
“후보들이 말하는 공급량은 큰 의미는 없고요. 최근에 홍남기 부총리가 매년 한 56만 호 이상의 주택이 공급 예정이라고 했는데 그 정도면 충분한 물량이에요. 대선 후보들이 말하고 있는 공급 정책은 열심히 공급하겠다는 레토릭이라고 보시면 될 것 같습니다.”

- 새해 집값 상승요인과 하락요인 짚어주세요,
“대다수 전문가는 소폭 하락을 꼽고 있습니다. 제일 큰 하락 요인은 가격이 너무 많이 올랐다는 거죠. 단기에 가격이 너무 많이 오르면 시장 참여자들은 선뜻 돈을 주고 사기 부담이기 때문에 너무 많이 올랐다는 게 제일 큰 하락 요인이고요. 그리고 금리 인상과 대출 규제인 거죠. 돈이 있어야 부동산을 사든지 집을 사든지 하는 건데 금리 인상과 대출 규제는 돈을 빌리기도 어렵게 만들고, 빌려도 이자 부담이 커지는 거거든요. 지난해도 기준금리가 두 번 올라서 1.0%가 됐잖아요.
근데 2022년 올해는 미국도 테이퍼링을 끝내고 금리 인상 3, 4회 할 거라는 전망이 나오고 있어요. 미국이 금리 올리면 한국도 같이 올리지 않을 수가 없습니다. 금리가 올라가면 아무래도 대출받아서 집을 하기는 부담이 되겠죠. 아무래도 그만큼 이자 비용이 많이 나가니까요. 그리고 앞으로 막대한 아파트 공급량이 쏟아질 예정입니다. 앞서의 하락 요인들에 대규모 물량 공급까지 되면 중장기적으로 하락할 가능성이 큽니다. 그리고 공시가격 현실화 등으로 인한 다주택자 보유세 부담이 커지는 것도 하나의 요인이고요.
상승요인으로는 인플레이션이 있겠죠. 인플레이션은 화폐가치가 떨어지고 실물 가치가 올라가는 현상인데 부동산도 실물자산이니까 가격이 오를 가능성도 일부 있겠고요. 그리고 올해 7월부터 계약갱신청구권 사용했던 주택들이 계약 기간 만료가 되는데 그런 주택들은 신규전세가격 수준으로 전세가격이 많이 오를 겁니다. 세입자들은 높은 전세로 집을 구할지, 매수할지 고민하겠죠. 매수수요로 많은 세입자가 돌아서면 집값 상승요인이 될 수 있습니다. 신규 공급 물량이 계속해서 나와준다면 전세가격 상승을 상쇄시킬 수 있지 않을까 싶은데 일단 부지런히 공급하긴 해야 될 것 같아요.”

- 그럼 센터장님 보시기에 올해 부동산 전망은 어때요?

“부동산가격은 경제가 성장하고 사람들의 소득 수준이 높아지고 물가가 상승한 만큼 올라가는 것들을 정상 요인이라고 봅니다. 그 이상으로 올라가는 것들은 일종의 거품일 텐데요. 시중에 돈이 많이 풀려있다 보니 자산가치가 그만큼 많이 올라갔는데 통화량도 줄이는 추세이니까 앞으로 정상 가격을 찾아가지 않을까 싶습니다. 부동산 시장이라는 게 사이클이 있어서 마냥 계속 오르는 게 아니라 올랐다면 또 내리기도 하고 할 텐데요. 2014년부터 2021년까지 쭉 올랐던 거니까 앞으로는 하락 사이클로 들어서지 않을까 싶습니다.”


이영광 객원기자 kwang3830@hanmail.net