서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 상대적으로 규제를 덜 받는 경매 시장으로 수요가 몰릴 것이라는 전망이 나오고 있다. 전문가는 강남3구(강남·서초·송파구)와 마용성(마포·용산·성동구) 등 투자 가치가 높은 지역에 수요가 집중될 것으로 진단했다.
21일 정부가 발표한 ‘10·15 부동산 안정화 대책’에 따르면 서울 전역과 경기 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정됐다. 앞서 지정된 강남 3구(강남·송파·서초)와 용산구를 제외한 나머지 서울 자치구 전체가 새롭게 규제 대상에 포함됐다. 이번 조치는 내년 12월31일까지 적용되며 시장 상황에 따라 연장될 수 있다.
일각에서는 규제를 피하려는 수요가 경매로 이동할 수 있다는 관측이 나온다. 경매로 아파트를 취득하는 경우 토허제 규정이 적용되지 않아 실거주 요건 등에서 자유롭기 때문이다. 원래 토허구역 내 주택을 매입하려면 구청장의 허가가 필요하고 2년간 실거주 의무도 부과된다.
경매 시장의 열기를 보여주는 매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 지속적으로 상승하고 있다. 지난 2023년 서울 아파트 매각가율은 81.3%를 기록했으나 2024년 90.1%, 2025년(1월~9월) 93.3%를 기록하며 계속 높아지고 있다.
정부의 규제 이후에도 경매 열기는 식지 않고 있다. 앞서 정부의 ‘9·7 부동산 대책’ 발표 이후, 서울 아파트 낙찰가율은 99.5%로 전월 대비 3.3%p(포인트) 상승했다. 지난 2022년 6월 낙찰가율 110%를 기록한 이후 3년3개월 만에 최고치를 기록한 것이다. 마용성 등 이른바 ‘한강벨트’ 지역 아파트들이 경매 지표 상승을 이끌었다. 낙찰가율을 보면 용산구가 106.6%, 성동구 104.4%, 마포구 103.3%, 광진구 107.5%로 모두 100%를 웃돌았다.
감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우도 속출하고 있다. 지난달 15일 성동구 하왕십리동 텐스힐 전용면적 59㎡는 감정가 12억3000만원보다 3억원 이상 비싼 15억3190만원에 낙찰됐다. 동작구 상도동 상도효성해링턴플레이스 전용면적 84㎡도 감정가 11억9000만원보다 높은 13억5432만원에 매각됐다.
전문가들은 규제를 피하려는 수요가 강남3구 등 투자 가치가 높은 지역을 중심으로 경매 시장에 유입될 가능성이 높은 것으로 내다봤다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “서울 전역이 토허구역으로 지정되면서 사람들이 경매로 몰릴 가능성이 커졌다”며 “앞서 강남3구와 용산구가 토허구역으로 지정됐을 때도 경매는 타격이 없었다”고 말했다.
이어 “다만 마포, 성동, 동작, 광진구 등 투자 가치가 있는 지역에만 수요가 집중될 가능성이 크고 실거주 비중이 높은 지역은 상대적으로 영향이 적을 것”이라고 덧붙였다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “경매로 수요가 늘 것으로 보이지만, 경매 역시 입지가 좋은 곳에만 수요가 몰리는 양극화 현상이 나타날 것”이라며 “강남3구나 마용성 등 투자 가치가 있다고 판단되는 지역에 수요가 집중될 가능성이 크다”고 진단했다.
