정부가 불안정한 부동산PF 시장의 근본적인 해결을 위해 기본 구조부터 손을 보기로 했다. 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련을 비롯해 책임준공, 수수료 등 불합리한 관행을 개선하고 PF 통합정보시스템 구축 등에 나서기로 했다.
금융위원회는 14일 국토교통부, 금융감독원 등 관계기관과 합동으로 ‘부동산 PF 제도 개선방안’ 브리핑을 진행했다. 이날 브리핑은 금융위원회 강영수 금융정책과장이 진행했다.
이날 브리핑에서 정부는 중장기적으로 자기자본비율(20%) 확충을 유도하는 등 ‘부동산 PF 산업 구조 선진화’를 목표로 제시했다. 이를 위해 △안정적인 수준의 자기자본 확충 기반 마련 △부동산 PF 시장의공정 질서 확립 △역량있는 한국형 디벨로퍼 육성 등 대주제 3가지도 함께 소개했다.
부동산PF 현물출자 유도…최소 20%대 확보로 안정성↑
먼저 정부는 PF사업에서 현물출자를 통한 안정적 사업구조 마련을 위해 고금리 대출을 통한 토지 매입보다 토지주가 토지·건물을 현물출자(주주로 참여)하도록 유도하기로 했다.
그간 PF사업은 고금리 대출로 토지를 매입함에 따라 금리 인상 등 대외변수에 취약하다는 문제가 제기됐다. 이는 국내 PF사업의 자기자본 비율이 약 5% 내외로, 30%를 상회하는 미국이나 일본 등 타국 대비 과도하게 낮은 수준으로 불안정성이 높았기 때문이다.
이에 따라 정부는 PF사업에 현물출자를 진행할 경우 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부이연 등의 이익을 제공하기로 했다. 여기에 토지주의 의사결정 지원을 위해 부동산원 등 공공에서 리츠 설립 지원, 사업성 분석 등 컨설팅을 제공한다. 정책사업 추진(신유형 장기임대주택 등)에 토지주가 현물 출자를 결정하면 LH 매입확약을 통해 사업성 보완, 공공기관이 디벨로퍼·AMC(자산관리회사)로 참여하는 등의 추가 지원도 이어간다.
이를 통해 정부는 PF사업 토지의 자기자본비율이 20∼40% 수준으로 상향될 것을 기대하고 있다. 또한 자기자본 확충으로 브릿지 대출을 받지 않아도 되므로 사업비 절감(분양가 인하) 및 사업 안정성이 높아질 것으로 보고 있다.
시공·신탁사보다 ‘PF사업’ 신용평가…‘책임준공’ 합리화 진행
PF 대출의 연체율 수준 등을 감안해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제도 정비할 계획이다. 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편, 업권별 부동산(부동산 PF) 익스포져에 대한 한도 규제도 신설한다. 이는 2025년 상반기 금융권TF를 구성해 논의할 예정이며 시행시기 이전의 PF대출 등에 소급적용 하지 않기로 했다.
PF 대출시 사업성 평가 강화도 진행한다. PF사업은 시공사와 신탁사의 신용보강으로 리스크가 완화되면서 금융사의 면밀한 사업성 분석 유인이 부족하다는 문제가 있었다. 이에 정부는 시행사·시공사의 담보나 신용보다는 PF사업의 사업성·안정성 등을 객관적으로 평가한 후 대출을 진행하도록 변경한다.
불합리한 관행 개선도 진행한다. 우선 책임준공 제도를 합리화한다. 그간 도급계약과 달리 PF 대출계약과 신탁계약은 책임준공 연장 사유가 제한적(전쟁·천재지변)이라 시공사 귀책이 아닌 경우에도 책임준공 의무 부담이 있었다. 이를 위해 국토부, 금융당국, 시행·건설·금융업권 전문가 등으로 구성된 책임준공 개선 TF를 2025년 1분기에 구성해 개선방안을 만드는 작업에 착수한다.
‘PF 통합정보시스템 구축’을 통해 선제적인 리스크 관리에도 나선다. PF 사업의 유형·지역·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’ 구축하고 개별사업 정보와 지역별 사업 현황 관리를 통해 국내에서 시행되고 있는 전체 PF의 상황을 모니터링한다.
통합정보시스템을 통해 정부는 △디벨로퍼(부동산개발업자)는 공급상황 판단 △금융사는 대출심사 시 리스크 진단 △정부는 PF 부실 가능성 모니터링 및 선제적 대응이 가능해 질 것으로 기대하고 있다.
‘토지신탁 내실화’…역량있는 ‘한국형 부동산개발업자’ 육성
부동산신탁사의 토지신탁 내실화도 진행한다. 토지신탁에서 신탁사의 책임준공 의무로 인해 부동산 시장 위축 시 우발채무 현실화 등 위험이 존재헀다. 특히 공사비용 상승 등을 이유로 책임준공 주체인 시공사의 공사지연 사례가 나타나고 있으며, PF 리스크가 신탁사로 전이되는 현상도 발생하고 있다.
이를 개선하기 위해 정부는 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고, 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리를 강화한다. 연내 책임준공형 토지신탁 업무처리 모범규준을 마련하고 NCR 규제(영업용순자본비율) 정비, 자기자본 대비 토지신탁 한도를 도입(2025년 7월 목표)한다.
역량있는 한국형 디벨로퍼 육성에도 나선다. 운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼 육성을 유도하고, 중장기적으로는 분양에서 개발+운영 중심으로 부동산 생산 구조 선진화를 도모한다. 이를 통해 전문적인 임대운영을 통해 부동산 자산가치를 극대화하는 한편, 수요 맞춤형 공간 조성 및 콘텐츠 제공으로 지역 활성화에 기여할 수 있을 것이라 보고 있다.
금융위원회 관계자는 “이번 개선방안이 제대로 시행될 경우 PF사업에 현물출자 방식이 기본이 되고, 사업성 개선 및 리스크 감소를 기대할 수 있다”며 “‘PF통합정보시스템’, ‘전문기관의 사업성 평가’ 등을 통해 사전에 리스크를 진단하고 우량 사업 중심으로 PF사업 추진도 가능해질 것”이라고 설명했다.
이어 “유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장 경기 활력 제고 및 주택공급 여건 개선도 기대된다”며 “현물출자 시 토지매입을 위한 대출규모가 줄어들어,사업비 절감과 그에 따른 분양가 인하 효과도 노릴 수 있게 될 것”이라고 덧붙였다.
