전국 미분양 주택이 7만가구를 넘어서며 12년 만에 최고치를 기록했다. 정부는 문제 해결을 위해 한국토지주택공사(LH)의 미분양 매입을 발표했으나 시장 반응은 싸늘하다. 전문가 역시 지방 부동산 시장에 활기를 불어넣기는 부족하다고 진단했다.
19일 정부는 ‘지역 건설경기 보완방안’을 발표했다. 지역 건설경기 보완방안에는 지방에 위치한 준공 후 미분양 물량 3000호를 LH가 직접 매입하는 내용이 담겼다. 또 지방 주택 수요 진작을 위해 디딤돌 대출에 우대 금리도 적용키로 했다. 상반기 중 SOC 사업 예산을 역대 최고 수준인 12조5000억원(70%) 집행하기로 했다. 지방 미분양 주택을 매입·운영하는 CR리츠도 상반기 중 출시 지원할 예정이다.
LH는 기존에 편성된 기축 매입임대 예산 3000억원을 활용해 지방 악성 미분양 아파트를 매입한다. 매입 이후에는 ‘든든전세주택’ 제도를 활용한다. 든든전세주택은 시세의 90% 전세금으로 최대 8년간 거주할 수 있는 임대주택으로 일정 기간이 도래하면 분양 전환을 결정할 수 있다. LH의 지방 악성 미분양 아파트 매입은 기존 예산을 활용하므로 추가 재정 투입은 없다. 국토부는 수요에 따라 필요하다면 관계부처와 협의해 예산을 추가 확보할 방침이다.
LH가 악성 미분양 아파트 직접 매입에 나서는 것은 지난 2010년 이후 15년 만이다. LH는 2008∼2010년 준공 후 미분양 아파트 7058가구를 매입한 바 있다. 당시 매입가는 분양가의 70% 이하였다.
이는 건설 경기 침체 장기화에 따른 것이다. 국토교통부에 따르면 지난해 12월 기준 전국 미분양 아파트는 7만173가구로 집계됐다. 지난 2012년(7만4835가구) 이후 12년 만에 최다 수준이다. 특히 지방 미분양 주택은 2022년부터 5만호 수준을 유지하고 있다.
지난해 지방 미분양 주택은 5만3000호로 이 중 ‘악성 미분양’으로 분류되는 준공 후 미분양은 1만7200호에 달했다. 지방 준공 후 미분양 아파트는 2021년 말 6800호에서 2022년 6200호, 2023년 8700호로 지속 증가하고 있다.
지방 부동산 경기 침체가 길어지며 지방 건설사 부담도 가중되고 있다. 경남 지역 2위 건설사인 대저건설, 부산 7위 신태양건설 등은 법정관리(기업회생절차)를 신청했다. 전북 4위인 제일건설은 부도를 맞았다.
업계에서는 LH 매입만으로 미분양 물량 해소가 해결되지 않는다는 입장이다. 한 대형 건설사 관계자는 “현장에서 체감되는 정책은 아니라 아쉽다”며 “취득세 완화나 세금 완화, 대출 금리 완화 같은 정책이 필요하다”고 토로했다.
부동산 업계도 지방 부동산 경기 활성화를 위해서는 종합적인 정책이 필요하다고 주장했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지방 준공 후 미분양 아파트(전용85㎡이하)에 대한 10년 민간매입형 등록 임대사업 허용, CR리츠 출시 등은 긍정적 효과가 기대된다”면서도 “5만호를 넘긴 지방 미분양 적체 외에도 인구 감소, 고령화, 공가 및 주택 수요 부재 문제를 장기적으로 해결할 방안을 함께 고민해야 한다”고 조언했다.
그는 “이미 지방 준공 후 미분양주택과 인구 소멸지역에 대한 1가 1주택 특례 세제 혜택을 시행하지만 아직 시장 반응은 미온적”이라며 “향후 세제(양도세 5년 감면 조특법, 취득세 완화 등)나 지방 생활 인프라 등 시장이 생각하는 그 이상을 내놓아야 시장이 반응할 것”이라 진단했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “원론적으로 공공의 미분양 매입을 바람직한 것으로 평가하긴 어렵다”면서도 “제한적으로 실행하는 것은 충분히 검토할 수 있는 사안”이라 평가했다. 이어 “미분양 해소는 매입되는 단지들에 한해 적용돼 일괄해서 지방 부동산 시장이 회복되겠느냐는 식으로 평가하긴 어렵다”고 밝혔다.
이 연구위원은 “공공의 미분양아파트 매입은 좀 더 면밀한 기준을 적용해서 시도할 필요가 있고 동시에 품질·입지에 대한 기준을 마련해 미분양 아파트에 과도한 혜택이 되지 않도록 선별적으로 해야 한다”고 설명했다.
