이재명 대통령 임기가 본격 시작하며 공급 활성화 정책이 주목받고 있다. 그러나 공공 중심의 공급 강화로 재건축 핵심 요인인 ‘재건축 초과 이익 환수제’ 폐지는 물 건너갔다는 평가가 나온다.
7일 업계에 따르면, 이 대통령의 대선 공약집에는 공공성 강화 원칙하에 재개발‧재건축 절차 및 용적률‧건폐율 완화를 추진하겠다는 내용이 담겼다. 이는 거주 수요가 높은 서울 및 수도권에 공급 물량 감소가 예고돼 공급 확대를 추진하기 위한 방안이다.
서울 공급 부족은 내년 본격화할 전망이다. 부동산R114에 따르면 내년 전국 아파트 입주 예정 물량은 21만1832가구로, 올해 대비 25.2% 줄어든다. 실제 공사 지연 등을 고려하면 입주 물량은 20만 가구에도 못 미칠 가능성이 크다는 관측이 나온다. 조사 대상은 30가구 이상 아파트 단지이며, 후분양 아파트나 청년안심주택 등은 포함되지 않았다.
분양 물량도 급감하고 있다. 이는 공급 부족이 장기화 수 있음을 의미한다. 주택산업연구원에 따르면, 평균 30만에 달하던 분양 물량은 20만호 초반으로 줄고 있다. 구체적으로 △2019년 31만4000호 △2020년 34만9000호 △2021년 33만7000호에서 △2022년 28만8000호 △2023년 19만2000호 △2024년 23만호로 감소 추세다.
이 대통령은 특히 중산층과 저소득층을 위한 주택 공급 정책에 집중할 계획이다. 이를 위해 △정비사업의 인허가 절차 간소화 △용적률·건폐율 규제 완화 △공사비 산정의 투명성 확보 등을 주요 수단으로 제시한 바 있다.
다만, 재건축 활성화 핵심인 재건축 초과 이익 환수제는 유지가 될 것으로 전망된다. 재초환제는 재건축으로 얻은 초과이익이 1인당 8000만원이 넘으면 초과분에 대해 최대 50%까지 부담금을 부과하는 제도다. 국토교통부에 따르면 재건축 부담금은 조합원 1인당 평균 1억467만원으로 집계됐다. 특히 추가 부담금이 평균 4억5000만원에 달하는 단지도 존재했다.
민주당은 그간 재건축 초과이익 환수제 폐지를 막아온바 있다. 또한 진성준 민주당 정책본부장은 지난달 16일 “재건축을 통해 과도한 이익을 누리는 것은 사회 공공을 위해 일정하게 환원돼야 한다”며 “부동산 관련 세수 현황을 보면 그 부담이 크게 낮아지고 과거 수준으로 돌아갔기 때문에 특별히 손을 봐야 할 필요를 느끼고 있지 않다”고 재초환 제도 존치를 시사한 바 있다.
업계는 공급 확대를 위해서는 재초환 폐지가 필요하다는 입장이다. 서울 한 재건축 조합 관계자는 “재초환은 재건축 사업성을 떨어트리는 요인”이라며 “재건축 추진 동력을 떨어트린다”고 지적했다. 이어 “1990년대 지어진 노후 아파트 중 용적률 200%가 넘는 단지는 재초환 유지 시 재건축이 쉽지 않다”며 “장기적으로 공급부족에 영향을 미칠 수 있는 요인”이라 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정책목표를 재건축 등 정비사업 활성화로 잡았다면 장기적으로 재초환을 폐지해야 한다”며 “가뜩이나 공사비로 오른 분담금도 부담스러운 상황에 억대 부담금까지 부과하면 사업 활성화는 기대하기 힘들다”고 말했다.
