정부가 공공 주도의 주택 공급 확대를 발표한 가운데 침체된 주택시장 회복을 위해 민간 시장 활성화가 필요하다는 주장이 제기됐다.
3일 대한주택건설협회와 한국건설경영협회는 서울 강남구 논현동 건설회관에서 ‘건설·주택시장 활력 제고 방안 토론회’를 공동 개최했다. 이날 토론회에는 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장, 신은영 한국건설기술연구원 위원, 전영준 한국건설산업연구원 미래산업정책연구실장, 김명수 가톨릭대 경제학과 교수, 윤흥수 금성백조주택 상무, 이장훈 현대건설 상무 등이 참석했다.
김 실장은 서울을 리처드 플로리다의 저서 ‘도시는 왜 불평등할까’에서 제시된 개념인 ‘슈퍼스타 도시’로 규정했다. 슈퍼스타 도시는 시간이 지날수록 인재와 자본이 집중돼 더욱 번성하는 반면, 다른 중소 도시는 쇠퇴하는 경향을 보인다는 논리다.
김 실장은 “슈퍼스타 도시의 집값이 비싼 이유는 자본과 수요가 집중되는 데다 공급이 제한적이고 특정 지역에 고가 아파트가 몰리면서 시장 양극화가 심화되기 때문”이라며 “서울도 이러한 특징을 이미 갖추고 있다”고 주장했다.
실제로 서울의 집값은 전국적으로 봐도 매우 높은 수준이다. 2024년 기준 서울 아파트의 주택구매력지수(HAI)는 64.8에 불과해 매우 낮은 편이다. 전국 아파트의 주택구매력지수는 179.3, 수도권 아파트는 107.8, 지방 아파트는 285.0으로 서울과 큰 격차를 보인다.
주택구매력지수란 중간 소득 가구가 금융기관의 대출을 받아 중간 가격대의 주택을 구입한다고 가정할 때, 현재 소득으로 대출 원리금을 감당할 수 있는 능력을 나타내는 지표다. 주택구매력지수가 100을 넘으면 중간가격의 주택을 큰 무리 없이 구매할 수 있다는 의미다.
서울 집값을 안정시키기 위해서는 근본적인 공급 확충과 민간 시장 활성화가 필요하다고 내다봤다. 김 실장은 “공급 부족과 경기 활성화, 저금리가 겹치면서 집값 상승이 이어졌다”며 “최근 6·27 대책과 9·7 대책이 발표되면서 LH(한국토지주택공사)가 토지 매각을 하지 않고 직접 시행을 하게 됐다. 공공주택 활성화와 대출 규제 강화라는 투 트랙이 동시에 진행되면서 민간 주택 시장이 위축될 수밖에 없다”고 분석했다.
그러면서 그는 “서울과 경기의 주택 공급률은 100%에 미치지 못할 정도로 매우 낮다”며 “결국 민간 주택시장의 정상적 회복이 핵심이며 양적 공급 확대가 반드시 필요하다”고 강조했다. 이를 위해 △등록민간임대 재고 확충 △분양가격 규제 합리적 개선 △과도한 기부채납과 공공기여의 합리적 조정 △공공지원 민간임대주택의 분양전환 시기 요건 등이 필요하다고 덧붙였다.
민간 주택시장의 관점에서 정부 중심 공급만으로는 한계가 있다는 지적도 나왔다. 윤흥수 금성백조주택 상무는 “정부가 앞으로 5년간 135만 가구를 공급하겠다는 방안을 발표했지만, 정부의 역할만큼이나 민간의 역할도 매우 중요하다”며 “현실을 보면 수도권 일부를 제외하고는 PF(프로젝트 파이낸싱) 조달 문제 등으로 인해 민간 사업자가 신규 부지를 매입해 사업을 추진하기가 극도로 어려운 상황”이라고 말했다.
그러면서 “LH에서 민간에 매각한 공동주택 용지 중 현재 주택 사업자들이 개발하지 않고 보유하고 있는 용지가 수만 가구에 달한다”며 “시장의 불안으로 인해 공급을 진행하지 못하고 고민하고 있는 상황”이라고 말했다.
이어 “지난해 8월, 국민 주거 안정을 위해 민간이 보유한 공동주택 용지에서 미분양이 발생하면 LH가 이를 매입해주겠다는 방안이 발표됐는데 이 미분양 매입 확약 제도를 확대해 달라”고 요청했다. 또한 그는 주거복합용지의 비주거 비율을 낮추는 등의 규제 완화도 필요하다고 덧붙였다.
한편 건설 경기를 살리기 위해서는 규제를 합리적으로 조정해야 한다는 지적도 나왔다. 전 실장은 “22대 국회에서도 건설 관련 규제가 끊임없이 발의되고 있다. 이번 달에만 건설 분야 입법안이 18개나 된다”며 “이는 규제를 만든 뒤 효과가 나타날 때까지 기다려줄 여론이 부족하고, 각종 이익단체의 압박이 강해 행정부와 입법부가 신속하게 규제와 처벌을 강화하는 데 나서기 때문”이라고 설명했다.
이어 “건설안전 분야의 주요 벤치마킹 대상인 영국도 과도한 건설 규제를 반복하고 있다”며 “부처별로 흩어진 규제를 통합해 정리하고, 건설안전 관련 규제와 처벌을 합리화하는 한편, 규제영향평가를 내실 있게 운영하는 과정이 필요하다”고 강조했다.
