주택도시보증공사(HUG) 전세금 반환보증 대상 전세가율(집값 대비 전세보증금 비율)이 오는 5월 100%에서 90%로 조정된다. ‘무자본 갭투자’를 이용한 전세 사기를 막으려는 조치인데, 기존 세입자 보증금 미 반환 우려가 나온다. 이에 건설부동산 전문가들은 ‘기우’라고 진단했다. 

국토교통부가 지난 2일 공개한 ‘전세금 반환보증 개선안’을 보면 전세가율 산정 시 집값은 공시가격의 140%를 우선으로 계산한다. 현재는 전세가율 100%(선순위 부채가 없는 경우)까지 전세보증에 가입이 가능하다. 그래서 수도권 빌라 전세계약 73%가 전세보증 보험 가입요건을 충족한다.

부동산 중개업체 집토스는 현재 전세시세가 유지된다는 가정 하에 다음 달 공시가격이 10% 이상 하락하고 5월부터 전세가율 90%가 적용되면, 수도권 빌라 전세거래 중 66%가 전세금 보증보험에 가입할 수 없다고 분석했다.

보증금을 돌려받을 장치가 사라지는 만큼 전세 사기를 막기 위해 월세로 갈아타는 세입자가 많아질 거란 추측이 나온다. 피해 확대 가능성도 제기되는데 전문가들은 ‘(가능성은) 낮다’고 봤다.

윤지해 부동산 114 연구원은 “임차인 입장에서 시세가 애매한 빌라 유형은 보증보험에 가입하지 않으면 리스크가 커지는 게 사실이지만 그렇다고 임대인이 보증금 반환을 안 하는 건 아니다”고 밝혔다.

그는 “모든 빌라 아파트가 반환보증에 가입하는 것도 아니다”라며 “보증금 미 반환 원인은 보증기관이 아닌 임대인한테서 찾아야한다”고 지적했다. 이어 “애초에 100% 보증이 문제였다. 전세가율이 시세 대비 70~80% 수준이면 리스크가 커진다”라며 “그간 악용사례가 있어서 그걸 방지하는 차원에서 낮추는 것”이라고 설명했다.

부동산 업계에 따르면 매매가 대비 전세가는 등락폭이 작다. 그러다 지난 2020년 임대차 3법의 통과 이후로 30% 가량 상승했다. 전세가는 지난해 조정을 받았지만 완전히 회복되지 못하고 보증 반환이슈를 야기했다.

윤 연구원은 “역전세 등 현상은 시장정상화 과정에서 발생하는 왜곡”이라며 “과도기라고 보면 된다”고 말했다.

‘갭 투자’로 집을 산 이들도 좌불안석이다. 마찬가지로 현 시장 상황에선 전세금을 떼일 가능성은 적다는 해석이 나온다.

장재현 리얼투데이 팀장은 “역전세가 집값이 전세보증금 보다 떨어지는 걸 걱정하는 건데, 전세가율이 많이 떨어져 있기 때문에 보증금 미 반환을 당장 걱정할 필요가 없다”라면서도 “호황기에 가격 높게 받은 사람은 걱정을 하는 것”이라고 말했다.

이어 “지금은 전세 가격이 떨어지고 있는 상황에서 매매가 대비 전세가율도 떨어지고 있어서 지금 집을 계약하는 사람들은 미 반환을 우려할 만한 상황은 아니다. 세입자를 보호할 정부 정책도 있다”고 밝혔다.

역전세에 관해서는 “전세가는 당분간 하락할 예정이라 역전세난은 당분간 일어나지 않을 것”이라고 전망했다.


송금종 기자 song@kukinews.com